【比較シミュレーション付き】低金利でも頭金なしのマンション購入はお勧めできない?!頭金なしマンション購入の現実

どこかで頭金なし・諸費用無しでマンション購入の広告みたな…。
低金利時代って聞いたことあるな…。

もしかして、貯金のない私でもマンション購入できるのかな。
実際どうなんだろう…。

とお考えのあなた!

ズバリ!頭金なしでマンション購入はできます。

頭金ありの場合、頭金なしの場合を比較しながら
徹底的に解説いたします。

1. 頭金なしで住宅を購入はできる?マンション購入の実状

子供も増えたし、そろそろマイホームがほしい。でもこの貯金でマンションなんて買えるのかな、、、。とお考えのあなた。
冒頭でもお伝えしたように、頭金なしでマンション購入はできます。

ただし、
頭金なし=マンション購入時の支払いゼロ
ではありませんので事前にかかる費用を知って備えましょう。

1-1. 頭金なしでマンションは購入できる

頭金なしでマンションは購入できます。
”頭金”とは物件価格に対して事前に支払う自己資金部分です。
金融機関から借り入れることのできる「借入可能額」を確認し、購入したいマンションの価格と見合えば頭金なしで購入はできるでしょう。

しかし、頭金なし=マンション購入時の支払いゼロではありません。
マンション購入には物件価格以外に現金で支払いが必要な諸費用が思っているよりかかることを知っておきましょう。

1-2. 頭金なしでも現金が数百万必要

マンション購入を申し込むと申込証拠金、契約すると手付金、その他税金・登記費用などこれらは現金での支払いが必要です。
諸費用の相場は、新築マンションで購入物件の約4%、中古マンションでは約7%程度と言われています。
中古マンションでは仲介手数料がかかることから新築マンションより諸費用の割合が高くなります。

例えば3000万円の家を買うとすると新築マンションで約120万円、中古マンションで約210万円が必要です。

いくら頭金なしと言えど、物件購入には数百万単位で現金が必要になることを知っておきましょう。

1-3. 実際マンション購入した人の約8割が頭金を支払っている

いくら頭金なしでマンションを購入することができるとは言え、実際にはマンション購入する人の8割が頭金を支払って購入しています。

なぜ、これだけ多くの人が頭金を支払ってマンションを購入しているのでしょうか。
それは頭金なしのマンション購入にはリスクが存在するからです。

それでは具体的に頭金なしでマンションを購入するリスクをみていきましょう。

2. 知っておきたい!頭金なしのリスク

マンション購入は人生で大きな決断です。
不動産会社などの「頭金なし」という甘い言葉を鵜呑みにし、勢いでマンション購入して後悔しないように、しっかりとそのリスクを知り備える必要があります。

2-1. 返済額が増える

何といっても、頭金なしのリスクは返済額が増えることです。
では頭金ありの場合と比べて、具体的にどれくらい支払いに差ができてしまうのかみていきましょう。

以下条件でマンションを購入するとします。

■物件価格:3000万
■金利:1.5%
■返済期間:35年(固定金利・元利均等)

①【頭金なし】太郎さんの返済シミュレーション

会社員 太郎さん

頭金なし(フルローン)で購入!

借入額毎月の返済額支払い総額
3000万9万1855円3857万9007円
②【頭金300万】次郎さんの返済シミュレーション
青年 次郎さん

頭金300万準備したよ!

借入額毎月の返済額(頭金なしとの差額)支払い総額(頭金なしとの差額)
2700万円8万2669円(-9186円)3772万1138円(-85万7869円)

③【頭金600万】三郎さんの返済シミュレーション

弁護士 三郎さん

計画的にコツコツ頭金600万貯めたよ!

借入額毎月の返済額(頭金なしとの差額)支払い総額(頭金なしとの差額)
2400万円7万3484円(-1万8371円)3686万3159円(-171万5848円)

このように頭金を支払うことで、毎月の負担は1万円程少なく、総支払額は85万~170万程少なくすることができます。
反対に言えば頭金が少なければ少ないほどは返済が増え、毎月の家計負担を圧迫します。

2-2. 住宅ローン審査に通りにくい

頭金なしのフルローンの場合、住宅ローン審査が厳しくなります。
住宅ローンの審査に通らなければ頭金も何もそもそもマンション購入ができませんよね。
審査が厳しくなる理由としては、頭金の用意ができない資金繰りを行っている人と判断され、お金を返済してもらえないかもしれないリスクが高まるからです。
頭金の用意がない人と計画的に頭金を準備した人、あなたならどちらにお金を安心して貸すことができるでしょうか?
答えはもちろん後者の頭金を準備した人ですよね。

さらに、住宅ローンを借りるとき、金融機関はお金を貸す代わりに家の抵当権を得ます。
万が一、ローンの返済が滞った時にその家を売り出し、貸した分のお金を回収するためです。
この時、自己資金となる頭金が物件代金が支払われていれば、貸した分のお金が少ないのでローンの回収をしやすくなります。

逆にフルローンの場合は貸したお金を全額回収することができないリスクが高まるので審査を厳しくするのは当然と言えます。

3. リスクはあるけど場合によっては頭金なしがお得?頭金準備前に確認すること3つ

 

頭金なしだと毎月の返済が多くなるのか。損した気分になるな。
でも今頭金として使える資金がない、、、。
よしこれから少しずつ資金準備をしよう!

そんな時まず確認してほしい3つのことがあります。
もし今賃貸住宅に住んでいるなら頭金なしでマンションを購入したほうがお得になる可能性があるからです


頭金なしでマンション購入したAさん
5年間で500万の家賃を支払いながら頭金600万貯めて購入したBさん
下の表を元に比較しながら解説していきます。
~ローン条件~
■物件価格:3000万
■金利:1.5%
■返済期間:35年(固定金利・元利均等)

3-1. 頭金をいくら準備して利息をいくら減らせるか

頭金をいくら準備するか、そしてどれくらい利息分の支払いを減らすことができるか試算しましょう。
AさんとBさんの場合、頭金600万円で減らせた利息は171万円です。
頭金準備の間にかかる家賃がこの利息の額を超えるようであれば頭金なしで購入した方がお得といえるでしょう。

3-2. 家賃を準備する期間はどれくらいか

頭金準備期間はどれくらいにするか、そしてその間に支払う家賃はいくらか、まず試算しましょう。
あまりにもこの頭金準備期間が長いと頭金を準備するのは得策と言えません。
AさんとBさんの場合、頭金なしで購入したAさんが約329万円お得になります。

ただし、実際には借入額少ないと金利も低くなることが多いので
支払う家賃と準備する頭金、利息のバランスを計算しましょう。

3-3. 住宅ローン控除いくら使えるか

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを取得したときに、一定の要件もと所得税、住民税からの控除を受けられる制度です。
控除の額は年末のローン残高(上限4000万円)×1%の金額で、期間は10年間です。
借り入れが大きいほど控除が大きくなります。

これらを全て試算してどのタイミングでどれくらいの頭金で購入するのがいいのか決めましょう。

まとめ

頭金なしでの物件購入はリスクがあります。
ただ賃貸物件に住んでいる場合、タイミングを見計らって購入すれば頭金なしで購入するのも一つの選択として検討することができます。
マンションを購入する上でまずは自分にあった資金計画をすることがなにより大切です。
購入後、やはり返済がしんどいと後悔してほしくありません。
夢のマイホーム購入に向けて、
1人で悩まず、FPや不動産に相談して現実的にマンション購入のシミュレーションしましょう。

 

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