【黒字サラリーマン大家が教える!】中古マンション投資を選んだ3つの理由

マンション投資を始めようと思ったとき、新築にするか、中古にするか、どちらがいいのかあなたも迷っているのではないでしょうか?

はじめに結論をお伝えしますが、始めるなら絶対に中古マンション投資です。

ただし、ファミリータイプのマンションは供給が少ないのが現状です。

そこで、この記事では中古のワンルームマンション投資についてメリット・デメリット、失敗を防ぐためのチェックポイントを解説します。

  1. 1.【結論】プロが100%勧める中古マンション投資をやるべき理由

これからマンション投資を始めるのであれば、新築よりも中古から始めるべきです。

なぜなら、マンション投資の中でも中古マンションは「購入価格を抑えられるため、利回りを高くできる」という魅力があるからです。

たとえば、新築で購入する場合、その価格には「新築であることの価値」として数百万円が「新築プレミアム」として上乗せされています。ただし、新築プレミアムは一度でも人が住めばなくなります。ですが、その新築プレミアムを除いた金額が、本来の物件の価値です。

そのため、中古マンションのほうが物件を適正価格で取得できます。そして、購入価格が安く抑えられるので、家賃を少し低くしても、十分な利回りを出せます。

築浅であれば、家賃も相場以下に下げなくてもすぐに入居者は見つかると考えられますし、空室リスクは新築の物件と大差ありません。

したがって、これからマンション投資を始めるのであれば、中古物件をおすすめします。

それでは具体的に、中古マンション投資のメリット・デメリットをお伝えします。

  1. 2. 中古マンション投資のメリット

中古マンション投資のメリットは次の3つです。

(1)新築より価格が安く利回りが高い
(2)立地の選択肢が多い
(3)過去の管理状況を確認できる

2-1. 新築より価格が安く利回りが高い

中古マンション投資のメリット1つ目は、新築より価格が安く利回りが高い点です。

新築マンション投資の利回り相場は23%なのに対し、中古マンション投資の利回り相場は4~6%と倍の差があります。その理由は、物件の購入価格です。

新築マンションの販売価格には、「新築プレミアム」があるからです。この金額は、新築であるという価値に加えて、新築マンションを販売するためにかかった人件費や販促費が含まれています。そのため、物件本来の価格よりも高くなっています。

中古マンションであれば、そのような新築プレミアムが存在しないため、物件を適正価格で購入できます。

そして、マンション投資の利回りは、「年間家賃収入÷物件購入価格×100」で算出されます。

また、年間家賃収入は新築でも中古でもそれほど大きな差はありません。

したがって、物件購入価格の安い中古マンション投資のほうが利回りは高くなります。

2-2. 立地の選択肢が多い

中古マンション投資のメリット2つ目は、立地の選択肢が多い点です。

マンション投資で安定して資産構築するには、空室率を低く抑えることが大切です。

その点において、立地は絶対に欠かせない非常に重要な条件です。

なぜなら、

・駅から近い

・治安がいい
・商業施設が近い
・コンビニやスーパーが多くて便利

などの条件を満たしていれば、仮に退去者が出ても、次の入居者を見つけやすいからです。

また、新築マンションも中古マンションも、年月に応じて資産価値は下がっていきます。しかし、立地がいい物件は資産価値が下がりにくいです。

そのため、マンション投資において立地の良し悪しが成功を左右するといっても過言ではないでしょう。

中古マンションのほうが立地の選択肢が多くなります。

新築マンションとなれば、

・あなたが物件を購入して投資を始めようと思ったときに
・あなたが投資したい条件にあう間取り・立地で
・ちょうど購入者の募集がされている

という条件を満たさなければなりません。
これらすべての条件が揃う確率はほとんどないでしょう。

既に立地の良い場所には中古マンションが建っており、良い場所はなかなか出てきません。

中古マンションであれば、物件数が新築マンションより豊富なので、それだけ選択肢が多くなるメリットがあります。

2-3. 過去の管理状況を確認できる

中古マンション投資のメリット3つ目は、過去の管理状況を確認できる点です。

「マンションは管理を買え」という言葉があります。これは、「マンションの価値は管理が左右する」ことからきています。

新築がきれいな状態であることは当然です。しかし、新築マンションも人が住み始めれば中古マンションと変わりません。もし、適切な管理がされなければ、

・共用部分が汚い
・植栽の雑草が伸びっぱなし
・ゴミ捨て場が荒れている
・外壁がボロボロ

といった問題が発生します。

その結果、最初の想定よりも追加で修理費用がかかったり、印象の悪化から空室率が高くなったりする可能性があります。

併せてマンションの過去の管理状況もをチェックしましょう。

具体的には、管理会社、管理費、修繕積立金、管理規約に目を通しておきましょう。

管理会社、管理費、修繕積立金は、「重要事項調査報告書」に記載があります。こちらは契約前に確認できる書類です。

また、重要事項調査報告書と合わせて、「長期修繕計画表」にも目を通しておきましょう。

長期修繕計画表では、「大規模修繕工事をもう終えたのか、これから予定しているのか」をチェックしましょう。大規模修繕工事の有無によって、修繕積立金が改定される場合や、借入金を行なう場合があります。これらを事前に知ることで、中・長期的な資金計画を立てることができます。

このような理由で、マンション投資において、物件そのものだけでなく、管理も重要です。

そして、中古マンションであれば過去の管理状況を確認できるので、管理において失敗する可能性を抑えられます。

3. 中古マンション投資のデメリット

中古マンションにはメリットだけでなく、デメリットもあります。

それは、

(1)設備や建物の老朽化
(2)耐震基準リスク
(3)フルローンを受けにくい

です。

それぞれの概要と対策についてお伝えします。

3-1. 設備や建物の老朽化

中古マンション投資のデメリットの1つ目は、設備や建物の老朽化です。

中古マンションは新築マンションに比べて設備や建物は劣化しています。エアコンや給湯器といった設備は10年を目安に点検・交換が必要です。そのため、購入した中古マンションの築年数によっては、あなたが購入してすぐに交換対応が必要になる可能性もあります。

また、建物は一般的に12年周期で大規模修繕工事が行われます。管理が適切に行われている物件であれば、大規模修繕工事に向けた積立が行われており、費用はそこから捻出されるので、大きな問題はありません。

しかし、積立をしていなかったり、不足していたりすると必要な工事が行われずに物件の資産価値を大きく下げることになるまたは、追加で大きな支払いを求められることになるので注意してください。

設備や建物の老朽化による失敗を避けるためには、購入前にしっかりと積立金の状況を調べ、実際にどのような管理が行われているかを目で見ることをおすすめします。

3-2. 耐震基準リスク

中古マンション投資のデメリットの2つ目は、耐震基準リスクです。

不動産投資では、地震による建物の倒壊リスクがあります。この倒壊リスクを抑えるためには、建物の耐震基準を確認するようにしてください。

耐震基準は昭和56年を境に、旧耐震基準と新耐震基準に分かれます。

旧耐震基準では、震度5程度の地震に耐えうることでしたが、新耐震基準になって、震度6強以上の地震で倒壊しないこととなりました。東日本大震災で東京都に発生した地震の震度が5弱~5強です。つまり、東日本大震災を超える規模の地震が発生しても倒壊しない基準が新耐震基準です。

そして、中古マンションは、施工時期によって旧耐震基準のままの可能性があります。

旧耐震基準の物件を避けるには、施工時期を確認してください。

昭和56年6月1日以降に建てられた物件であれば、新耐震基準を満たしているでしょう。

3-3. フルローンを受けにくい

中古マンション投資のデメリットの3つ目は、フルローンを受けにくい点です。

その理由は、融資審査では法定耐用年数を基準に判断されるからです。鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年です。これは、新築後47年経つと、建物の価値は0になるということを意味します。

たとえば、築年数30年の物件を購入しようとすると、残存耐用年数は17年です。つまり、金融機関は遅くとも17年以内に回収できる金額までしか融資しません。そのため、フルローンで購入しようとすると毎月の返済が苦しくなります。

また、その場合にはそもそもフルローンでの融資審査がおりない可能性が高いです。

その代わり、頭金1割出せるのであれば融資する、と判断する金融機関もあるので一度相談してみてください。

フルローンでの購入を考えているのであれば、築浅の物件を選ぶことが大切です。

4. 中古マンション投資で失敗を防ぐために絶対チェックするべきポイント

ここまで中古マンションのメリット・デメリットをお伝えしました。

これらの内容を踏まえ、中古マンション投資で失敗を防ぐためのチェックポイントを紹介します。

チェックするときの視点は大きく立地と物件の2つです。

4-1. 立地

中古マンション投資で失敗を防ぐためのチェックポイント1つ目は立地です。

立地では、次のようなポイントを確認してください。

①今後の人口推移
人口推移は、将来のマンションの需要を表します。今後、人口の減少が予測されるエリアは、空室率が高くなる可能性が高いです。そうなれば、想定利回りも低くなったり、さらには損失を出してしまったりするかもしれません。

そのため、物件がある地域の人口推移はチェックするようにしてください。

②駅からの距離
築浅であれば、そこが魅力でたとえ遠くても入居者が見つかるかもしれません。しかし、中古マンション投資は数十年単位で続くものです。築20年や築30年となったときに、新築時とほとんど変わらない家賃で入居者を見つけることは困難です。

中古マンション投資は、立地の選択肢が多いので、できる限り駅から近いところにある物件を選ぶようにしましょう。

③ハザードマップ
ハザードマップとは、地震や河川の氾濫があったときに、どのような区域が被災する可能性があるか、避難場所はどこか、どのように避難するかを示した地図です。

ハザードマップを確認することで、あなたが購入しようと思っている物件が、想定被災区域にあるかどうかがわかります。

もし、被災区域にあるのであればそのリスクも考慮して、購入を検討することが大切です。

4-2. 物件選び

中古マンション投資で失敗を防ぐためのチェックポイント2つ目は、物件選びです。

①修繕積立金の状況
修繕積立金が不足すれば、大規模修繕工事のときに適切な工事が行われない可能性があります。

適切な修繕積立金の目安は、国土交通省が出している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に記載されています。

このPDFに記載されている金額から大きく下回っている場合、修繕積立金が不足している可能性が高いので、物件購入時には注意が必要です。またあわせて、管理組合の借入金の有無や管理費・修繕積立金等の滞納額も確認してください。

これらの内容は、不動産業者から「重要事項に係る調査報告書」に記されています。

もし、多額の借入金があったり、滞納があったりすれば、購入は避けることをおすすめします。

②耐震基準
中古マンション投資のデメリットのところでもお伝えしましたが、物件が新耐震基準を満たしていることを確認します。

昭和56年6月1日以降であれば新耐震基準を満たしていると判断できます。

旧耐震基準の場合、すぐに危険というわけではないですが、大規模な地震が起きたときに倒壊するリスクが高いです。

③違反建築物かどうか
物件が違反建築物だった場合、融資を受けられません。

たとえ金額が安かったとしても、違反建築物は購入しないようにしましょう。

④事故物件かどうか
購入を検討している物件で、自殺や他殺、孤独死などがあると「事故物件」となります。

事故物件だった場合、その事実から入居者を見つけることは難しくなります。家賃を低くしても空室率は高くなるでしょう。

⑤適正価格かどうか
物件の購入価格は利回りにも影響します。

そのため、あなたが購入しようと思っている物件が適正価格かどうか確認することが大切です。

このとき参考になるのは、「マンションレビュー」というサイトです。価格相場や資産価値、口コミが確認できるサイトであなたの判断を助けてくれます。

また、不動産業界には、物件の売買相場などを確認できる「レインズ」というシステムがあります。このシステムは個人では利用できないので、不動産業者に情報を出してもらうことになります。

実際に売却された価格や価格のトレンド、売買状況など専門的な情報を把握できるので、気になった物件があれば、不動産業者の担当者に相談してみてください。

ここまでチェックポイントを紹介しましたが、実際に中古マンション投資を始める前に知っておくべきことはたくさんあります。

記事では伝えきれない詳細もあるので、もし、これから始めようと思っているのであれば、セミナーに行くことをおすすめします。

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投資対象の物件もプロが選んだ厳選物件から選べるので、失敗するリスクを抑えられます。

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まとめ

・中古マンション投資は30平米未満のワンルームマンションがおすすめ
・中古マンション投資は利回りが高く、立地の選択肢が多いことがメリット
・中古マンション投資は設備や建物の劣化が進んでいることがデメリット
・物件を選ぶときには立地と物件そのものの2つの視点からチェックする

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