【知らないと損!】マンション投資確定申告ガイド

「今年からマンション投資を始めたけど、確定申告が不安だな…」

マンション投資をする人は自分で確定申告をする必要がありますが、初めて確定申告をする方は分からないことばかりで悩んでいる方が多いでしょう。

このような方は、必見です。

この記事では、以下をまとめました。
・確定申告の流れ
・書類の書き方
・申告の際の注意点

初めての方でも分かりやすく順を追って説明しているので、この記事を参考にして、無事に確定申告を終わらせましょう。

1.マンション投資の確定申告に必要な書類・情報

まずは確定申告の種類を確認しましょう。確定申告には青色申告と白色申告の2種類があり、それぞれでメリットや必要書類が異なります。

青色申告は、白色申告とは異なり、複雑な帳簿付けなどの手間は増えますが、その代わり、特別控除などがあり節税効果が高まります。
マンション投資をしている方は、青色申告を検討することをお勧めします。

1-1.青色申告の場合

青色申告の主なメリット
・65万円の特別控除あるいは10万円の特別控除が受けられる
・赤字を3年繰越すことができる
・生計同一家族の給与を経費にできる
30万円未満の償却資産を一括経費にできる

ただし、不動産所得が「事業的規模」に当てはまるか否かで、受けられる控除が異なってきます。

事業的規模に当てはまらない人でも、「10万円の青色申告特別控除」は誰でも利用できます。

事業的規模とは、「5棟10室」が基準です。

棟とは、「戸建てなどの家屋」のことを指し、
室とは、「区分マンションやアパート1部屋」のことを指します。

自分が所有している不動産がいずれかに該当する場合は、事業的規模となります。

・貸家5件以上
・アパートもしくはマンション10室以上
・駐車場50台以上

ただし例外的に、賃料収入の額が大きい場合には、上記の条件を満たさなくとも事業的規模と認められるケースもあります。

事業規模を超える場合は、以下の控除を受けることができます。

・最大65万円の特別控除
・生計同一家族の給与を必要経費として算入することができる(青色専従者給与)

事業的規模を超えない場合は、以下の通りになります。

・最大10万円の特別控除

事業的規模を超える場合とは異なり、生計同一家族の給与を必要経費として算入できないので、注意しておきましょう。

青色申告をする場合、帳簿は基本的に複式簿記でつけます。最初は簡易簿記よりも難しいと感じますが、一度慣れてしまえばお金の動きが把握しやすくなります。
また、青色申告をする場合は、原則、申告を行う事業年度の3月15日までに、所得税の青色申告承認申請書を税務署に提出しなければなりません。

また、複式簿記で付けていても、確定申告の期日を過ぎてしまうと、10万円控除しか受けられなくなるので注意しましょう。

青色申告の際に必要な書類は、以下のとおりです。

  • 確定申告書B
  • 収支内訳書(不動産所得用)
  • 所得税青色申告決算書
  • 不動産売買契約書
  • 賃貸契約書
  • 家賃送金明細書
  • 売渡清算書
  • 譲渡対価証明書
  • 税金の納付通知書
  • ローン支払い明細書
  • 修繕積立金・管理費明細書(経費の領収書全般)
  • 保険料証明書
  • 各種控除の証明書(保険料、医療費など)
  • 源泉徴収票(給与所得がある場合)

青色申告は準備や書類が多いですが、大きく節税できるお得な方法です。そのためマンション投資をする方には、青色申告がおすすめです。

1-2.白色申告の場合

白色申告のメリット
・青色申告のように事前申請手続きは不要
・簡易簿記での帳簿付けのため、複式簿記に比べ簡単
・青色申告に比べ、提出書類が少ない

白色申告は、青色申告と異なり、事前申請が不要です。

また、簡易簿記という、単純に収支がわかるタイプの帳簿を付ければよいので簡単です。

確定申告時に提出する書類も少なく、青色申告と比べると負担が軽いのがメリットと言えます。

白色申告で必要な書類は、以下の通りです。

  • 確定申告書B
  • 収支内訳表
  • 各種控除の証明書(保険料、医療費など)

2.マンション投資にかかる税金の算出方法

マンション投資には、複数の税金がかかります。こちらでは、各税金の計算方法を解説します。数が多いですが、ひとつひとつ理解していきましょう。

2-1.所得税

所得税は、「その年のすべての所得」に対してかかります。

【所得税の計算方法】
課税所得金額×税率-控除額

税率と控除額は、課税所得金額によって下記のように決まります。

課税所得金額

税率

控除額

4,000万円超

45%

4,796,000円

1,800万円超~4,000万円以下

40%

2,796,000円

900万円超~1,800万円以下

33%

1,536,000円

695万円超~900万円以下

23%

636,000円

330万円超~695万円以下

20%

427,500円

195万円超~330万円以下

10%

97,500円

195万円以下

5%

0円

課税所得金額は、全収入から下記の控除額を引いたものです。下記の控除は、上記の計算方法に示されている控除額とは別で、課税所得金額の中で計算されます。

  • 基礎控除:38万円(収入などに関係なく、一律で受けられる控除)
  • 給与所得控除(サラリーマンなどで給与所得がある場合)
  • 社会保険料控除
  • 医療費控除
  • 生命保険料や地震保険料の控除
  • 配偶者控除:38万円
  • 扶養控除:38~63万円
  • 特別控除: 65万円(青色申告で複式簿記の場合)または10万円(青色申告で簡易簿記の場合)

サラリーマンの場合、収入は給与所得と不動産所得の合算になります。給与所得は源泉徴収票を見れば分かりますが、マンション投資の所得は以下のように計算します。

【不動産所得の計算方法】
不動産関連の総収入-経費

不動産収入と経費には、以下が該当します。

【不動産収入の例】

  • 家賃収入
  • 礼金
  • 更新料
  • 共益費
  • 管理費
  • 駐車場代

【不動産関連の経費の例】

  • 固定資産税、不動産所得税
  • 修繕・リフォーム費
  • マンション購入時のローンの金利
  • マンションの減価償却費
  • 損害保険料(火災保険など)
  • 管理会社への管理代行手数料や仲介手数料(委託した場合)
  • 広告費(広告を行った場合)
  • 税理士手数料(委託した場合)

2-2.不動産取得税

不動産取得税は、マンションを購入した際にかかります。ただしマンションを相続した場合は、相続税がかかります。

【不動産取得税の計算方法】
課税標準額×税率(3%:不動産取得が2021年3月31日までの場合)

課税標準額とは、原則として、固定資産課税台帳に登録された不動産価格のことを言います

具体的な金額は、納税通知書に書いてあります。課税標準額には固定資産税評価額が適用され、建物は取得時の5~6割、土地については7割程の価格が目安になります。そのため、不動産の価格とは、購入価格や建築費ではありません。固定資産税評価額は、不動産の価値をどう評価するかを定めた固定資産評価基準に基づいて算出されます。

2-3.固定資産税

固定資産税は、マンションの所有にかかる税金です。

【固定資産税の計算方法】
固定資産税評価額×税率(1.4%)

固定資産税の具体的な金額は、納税通知書に記載されています。

税率は基本的に1.4%ですが、地方自治体によって異なる場合があります。軽減措置や経年減価がある場合は、必ずしも「課税標準額=固定資産税評価額」となる訳ではないので、注意しましょう。
軽減額は住宅によって異なり、耐震工事やバリアフリー設備を整えた場合などに一定額が適用されます。出典:東京主税局

2-4.住民税

住民税は、所得割と均等割の2種類を合算したものです。

【住民税の所得割の計算方法】
前年の課税所得金額×税率(基本は10%)-控除額

出典:東京都主税局
所得割の税率は、自治体によって異なります。課税所得金額には、所得税と同様にサラリーマンの給与所得などマンション投資以外の収入も含まれます。またマンション投資で出た赤字は、給与所得から差し引くことができます。控除には、住宅ローン控除やふるさと納税による寄付金控除などが該当します。

均等割りは自治体によって一定額が定められています。詳しくは各自治体のホームページを確認してください。

2-5.登録免許税

登録免許税は、マンションの所有権を登記するときにかかります。

【登録免許税の計算方法】
登録免許税額 = 課税標準×税率

2-6.印紙税

マンションの売買契約書に貼る印紙にかかる税金です。税額はマンションの価格によって異なります。

契約金額

本則税率

1億円超~5億円以下

10万円

5,000万円超~1億円以下

6万円

1,000万円超~5,000万円以下

2万円

500万円超~1,000万円以下

1万円

100万円超~500万円以下

2,000円

50万円超~100万円以下

1,000円

10万円超~50万円以下

400円

2-7.その他の税金

最後に、個人の状況によって発生する税金を解説します。

都市計画税は、マンションが都市計画法の市街化区域内にある場合にかかります。自分のマンションが課税対処になるかは、不動産会社や地方自治体への問い合わせで確認できます。

【都市計画税の計算方法】
固定資産税評価額 ✕税率( 0.3%)

相続税は、マンションを相続した場合にかかります。ただし、相続税の基礎控除額を超えた場合のみ課税されます。

個人事業税は、マンション運営を個人事業として行っている場合にかかります。

【個人事業税の計算方法】
(売上 − 必要経費 − 専従者給与 − 各種控除)× 税率 = 個人事業税

※各種控除は一律290万円

消費税は、住むことを目的としない不動産(貸しオフィスなど)の課税所得が1,000万円を超える場合にかかります。また対象となった年から3年間収める必要があります。

3.確定申告書の記入方法

確定申告では、記入しなければならない書類が複数あります。主な書類は3種類です。

3-1.確定申告書B

確定申告書にはAB2種類がありますが、不動産所得がある場合には確定申告書Bを使います。

申告書Bには収入や所得、所得控除額、納税額などを記入する第1表と、所得や控除額の内訳を記入する第2表があるので、どちらも記入してください。また先に収支内訳書と所得税青色申告決算書を記入しておくと、スムーズに記入できます。

3-2.収支内訳書

収支内訳書は、確定申告書Bに記載する「不動産所得」の内訳を記載する書類です。収支内訳書を入手する際は、不動産所得用と書かれたものを選びましょう。

1枚目には前年11日から1231日までの収入や経費を記入します。収入欄に敷金が無いのは、返金するものは記載しないためです。間違って書かないように注意しましょう。

2枚目には減価償却費を記入します。対象となるのは建物のみで、土地は減価償却の対象とならないので気を付けてください。

3-3.所得税青色申告決算書

所得税青色申告決算書は、収入金額から経費を引き、最終的な所得を記載するための書類です。

1枚目の賃貸料という項目が、家賃収入にあたります。家賃収入は滞納分も含めるので注意してください。2枚目には、マンションの住所や家賃の額、入居者の情報を記載します。3枚目は、物件の減価償却費を経費として記入するものです。最後に4枚目は貸借対照表です。会計ソフトを使用している人は、ソフト内で自動的に作成されているので確認してみてください。自分で作成する人は、それぞれの科目ごとに資産、負債・資本を分けて記入してください。
出典:国税庁

4.確定申告の手順

ここからは、確定申告の手順を説明します。特に確定申告が初めての方は、下記の流れに沿って早めに取り掛かってみましょう!

4-1. 青色申告承認申請書の提出(青色申告の場合)

青色申告承認申請書の提出をします。

青色申告をする際は、税務署に「所得税の青色申告承認申請書」を提出します。書類は下記リンクから取得できます。

所得税の青色申告承認申請書(国税庁ホームページ)

書類は、青色で確定申請をする年の315日までに提出しなければなりません。ただし116日以降に開業した場合は、開業から2カ月以内に提出すれば大丈夫です。書類の提出が遅れると青色申告ができないので、マンション投資を始めたらすぐに対応しましょう。

4-2.必要書類の準備

必要書類の準備をします。

書類の準備は時間がかかるので、早めに着手しましょう。必要書類の詳細は、「1.マンション投資の確定申告に必要な書類・情報」を確認してみてください。

4-3.確定申告書の準備

確定申告書の準備をします。

確定申告書関連の書類は、税務署に取りに行くか、下記URLからダウンロードできます。

確定申告書類一覧(国税庁ホームページ)

4-4.確定申告書の作成

確定申告書の作成をします。

書類の詳細な書き方は、「3.確定申告書の記入方法」をご覧ください。ここで間違えてしまうと、修正手続きが必要になったり追加徴税が発生したりするので、慎重に記載しましょう。

4-5.提出書類の確認

提出書類の確認をします。

書き損じの有無や、必要書類がそろっているかの最終チェックをします。下記の内容を参考に、今一度書類を確認してください。

 「1.マンション投資の確定申告に必要な書類・情報」
 「3.確定申告書の記入方法」

4-6.確定申告書の提出

確定申告書の提出をします。

確定申告書は、複数の方法で税務署に提出できます。詳細は「5.確定申告書の提出方法」をご覧ください。

5.確定申告書の提出方法

提出方法には、e-tax、税務署の窓口、郵送の3種類があります。

5-1.e-Tax

e-Taxはオンラインで書類作成・提出ができるので、最もお手軽です。ただし、マイナンバーカードやカードリーダーが必要なので、e-taxを利用したい方は早めに準備をしましょう。

e-Tax国税電子申告・納税システム

5-2.税務署の窓口

窓口へ直接行く場合は、忘れ物をしないように注意しましょう。窓口では「1.マンション投資の確定申告に必要な書類・情報」でご紹介した書類の他、以下のものが必要です。

  • マイナンバーカード(※)
  • 扶養している人や事業専従者のマイナンバーが分かるもの
  • 銀行口座の情報が分かるもの(税金の還付を受ける場合)
  • 印鑑(シャチハタは禁止)
  • 昨年の確定申告書などの控え(前年も確定申告をした場合)
  • 利用者識別番号等の通知や、利用者識別番号が分かる書類(確定申告会場で電子申告をした人のみ)

※マイナンバーカードがない場合は、マイナンバーが分かるもの(通知カードやマイナンバーが記載されている住民票のコピー)と、身分証明書(免許証や保険証など)が必要です

5-3.郵送

郵送する場合の注意点は、郵便物(第一種郵便物)または信書郵便として送ることです。荷物としては送れません。

また郵送の場合、提出日は郵便物の通信日付印の日付になります。確定申告の期限間際で送る際は、郵便局の窓口で簡易書留などとして処理し、その場で消印を押してもらうのが確実です。消印が別の日に押されると、申告期限から漏れてしまう可能性があります。また申告期限が近いときは、税務署の窓口に持っていくのが得策です。

6.マンション投資の確定申告を行なうときの注意点

確定申告はミスをすると、修正の手間がかかるだけでなく追加徴税の可能性もあります。また偽りのある申告をした場合は、重い税金が課せられます。事前に以下のポイントをチェックし、慎重に対応しましょう。

6-1.申告期限を厳守する

申告期限を厳守しましょう。

確定申告の時期は、例年 2月16日から3月15日までです。年によって日付にずれがあるので、確定申告を行う年は早めに確認をしてください。

期限内に確定申告ができない場合、無申告加算税がかかります。ただし、申告するタイミングによって税金の額は異なります。もし期限を過ぎてしまっても、あきらめず早めに対処しましょう。

出典:国税庁「確定申告を忘れたとき」【無申告加算税の計算方法】

    6-2.書類の記入ミスを無くす

    書類の記入ミスを無くしましょう。
    書類の記入ミスなどで正しい申告ができなかった場合にも、追加徴税の可能性があります。

    確定申告の期限内に書類を提出し、その後修正した場合は、過少申告加算税を支払います。ただし税務署の調査を受けた以降に課されるので、その前に修正すれば余計な税金はかかりません

    出典:国税庁(2)参照【過少申告加算税の計算方法】

    せっかく時間をかけて確定申告をしたにもかかわらず、記入ミスで税金が増えてしまうのは非常にもったいないです。書類は提出前に、複数回見直しましょう。またミスに気づいた場合は、早めに修正対応をしてください。

    6-3.申告漏れは絶対にしない

    申告漏れは絶対にないように、注意しましょう。
    また、悪意のある所得隠しをした場合は、上記よりも多額の重加算税が課せられます。

    所得隠しは脱税です。税務署の方は不正を見つけるプロなので、すぐに発覚します。また一度ペナルティを受けると、翌年以降も税務署の調査対象になり得ます。

    確定申告の際は嘘偽りなく申告しましょう。

    7.マンション投資の確定申告でよくある質問

    最後に、マンション投資の確定申告で多くの人が疑問に思っていることを解説します。書類作成の前に知っておくべき内容ばかりなので、ぜひチェックしてください。

    7-1.所有しているマンションを売却した場合の確定申告

    マンションを売却した際は、売却によって得られた譲渡所得にも所得税と復興特別所得税、住民税がかかります。税率はマンションを所有していた年数によって異なり、5年を超える場合(長期譲渡)と5年以下の場合(短期譲渡)で分けられます。

    【譲渡所得の所得税額の計算方法】
    課税譲渡所得×税率

    税率
    区分 所得税 住民税
    長期譲渡所得 15% 5%
    短期譲渡所得 30% 9%

    出典:国税庁

    【譲渡所得の復興特別所得税の計算方法】
    所得税額×税率(2.1%)

    出典:国税庁

    譲渡所得は、以下のように計算します。

    【譲渡所得の計算方法】
    譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

    「譲渡価格」は、マンションの売却代金のことです。
    「取得費」は、マンションを購入した時の金額や、購入にかかった手数料、リフォーム代や設備投資費などの合計の費用のことです。
    「譲渡費用」はマンションを売却する際にかかった費用のことです。
    「特別控除額」は建物を売却した状況によって異なります。例えば公共事業のためにマンションを売った場合は、5,000万円の特別控除が受けられます。

    譲渡所得の税金を申告する場合は、「1.マンション投資の確定申告に必要な書類・情報」で紹介した書類に加え、申告書第三表(分離課税用)の提出も必要です。
    税金の計算はそれほど複雑ではありませんので、まずは売却時の価格や経費が分かる資料を集め、申告書第三表に従って記入してください。

    7-2.海外のマンションを所有している場合の確定申告

    海外にあるマンションからの収入に関しても、日本で確定申告を行わなければなりません。ただし両方で確定申告をすると二重課税になってしまうので、外国税額控除を申請します。

    外国税額控除は、二重課税を排除できるシステムで、日本と「租税条約」を結んだ国にマンションがある場合に申請できます。まずはマンションのある国が、外国税額控除の対象になっているかを確認しましょう。

    外国税額控除の対象国(国税庁ホームページ)

    外国税額控除には限度額がありますので、金額を知るにはまず限度額を計算することから始めます。

    【所得税の控除限度額の計算方法】
    所得税の控除限度額=その年分の所得税×(その年分の調整国外所得金額/その年分の所得総額)
    出典:国税庁 3(2)参照

    海外で支払った所得税が上記の限度額に満たない場合は、支払った所得税をそのまま日本の所得税から差し引けます。海外で支払った所得税多い場合は、下記2つの条件のうちの少ない方の金額を、復興特別所得税から控除できます。

    • 海外で支払った所得税から所得税の控除限度額を引いた分
    • 復興特別所得税の控除限度額

    【復興特別所得税の控除限度額の計算方法】
    復興特別所得税の控除限度額=その年分の復興特別所得税額×(その年分の調整国外所得金額/その年分の所得総額)


    ※復興特別所得税=所得税×2.1%
    出典:国税庁 3(2)参照

    外国税額控除を受けるには、確定申告時に以下の書類の提出も必要です。

    • 外国税額控除に関する明細書(居住者用)
    • 海外で所得税を課されたことを証明する書類
    • 海外で課された税金の名称や金額、納付日または納付予定日の日付、税金を払う対象国や地方地自体の名称、税金を課した国が外国税額控除の対象になることを説明する記載が入った書類
    • 海外で提出した確定申告書のコピーや税金が分かる書類
    • 納付書や納付を証明する書類(すでに税金を支払っている場合)

      出典:国税庁  6.居住者に係る外国税額控除を受けるための手続

    税金を2重で払うのは大きな損です。特に海外は日本よりも所得税が高いところが多いため、しっかりと外国税額控除を申請して節税をしましょう。

    7-3.マンション投資の確定申告で還付はあるか

    マンション投資は節税効果があるといわれる理由は、赤字の場合に給与所得が減るためです。

    サラリーマンとマンション投資をどちらも行っている場合、会社からの給与とマンション投資で得た所得は合算されます。この際、マンション投資で出た赤字は給与所得から差し引けるので、給与から源泉徴収されてい納めすぎた税金が還付されることがあります。

    まとめ

    確定申告で重要なポイントは

    • 期限を守る
    • 必要な書類をしっかり集める
    • 手順を把握する
    • 書類をミスなく記載する
    • 意図的な所得隠しや申告漏れをしない
    • 確定申告を行う前に必要な情報をあつめ、勉強しておく

    の6つです。

    確定申告は作業が多かったり、難しい言葉があったりとややこしく感じますが、重要なポイントを把握して手順通りに行えば、難しくはありません。こちらの記事には上記のポイントがすべて記載されていますので、何度か読み返していただき、スムーズに正しく確定申告をしてみてください。

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