不動産投資のやめ方とやめるべきか3つの判断ポイントと赤字回復の4つの方法を伝授!

不動産投資をやめたい場合はどうしたらいいのか・・・
悩む年配の女性 悩む主婦

毎月赤字。もう不動産投資をやめるしか方法はないのかしら?

そもそもやめ方が分からない。最適なやめ方でなるべく損したくないなぁ。

悩む会社員 悩む会社員

このように、「不動産投資について、どうしたらいいのかお手上げ状態」になってはいませんか?

誰しも赤字の状態になると焦ってしまうと思います。しかし、焦って衝動的によく考えずに行動してしまうと、判断を誤る可能性があるため危険です。

焦って不動産を売却してしまうと、売却のタイミングを見誤ってしまい「相場より安い値段」で不動産を手放してしまったり、「売らなくても改善できたのに…」と後から後悔したりすることになりかねません。

年配の男性 不動さん

焦ると良いことないね。まずは落ち着いて状況を一つ一つ確認して、自分の状況にあった最善の方法を見つけよう。

この記事では、ワンルームマンション投資における

・不動産投資をやめた方がいい3つの判断ポイント
・不動産投資をやめずに赤字を脱出する4つの方法
・不動産投資のやめ方(売却)

をわかりやすく解説していきます。

自分一人ではどうにもこうにもならない人は、状況が悪化する前に専門家に相談することをおすすめします。素人がいくら考えても不動産投資の経験値が浅いため、どうしても限界があります。専門家であれば、日々売却の取引を行なっているため、様々なケース・抱えている悩みに対して「知見」と「経験」があります。

あなたが日々頭を抱えて悩んでいたことも、専門家であれば解決策を提示して、すぐに適切な対応をしてくれるでしょう。

一日も早く悩みを解消してスッキリさせましょう。

1.不動産投資をやめた方がいい3つの判断ポイント

不動産投資をやめた方がいい3つの判断ポイントは、以下の通りです。

・購入前に想定していた家賃収入が得られていない
・ローン返済額が家賃収入を上回っている
・高金利の借入をしている

この3つのうちどれかに当てはまっている場合、売却を検討することをおすすめします。

1-1.購入前に想定していた家賃収入が得られていない

不動産投資をやめた方がいい判断ポイント1つ目は、「購入前に想定していた家賃収入が得られていない」かどうかです。

購入前に見積もっていた家賃収入が得られていない原因としては、そもそも立地が良くない場合や、室内・共用部分の印象が悪い場合などがあります。

立地が原因で入居者がつかない物件の場合は、今後入居者を継続的に見つけていくことが難しいと思われるため、売却を検討することをおすすめします。

室内や共有部分(マンションの廊下など)の印象が悪い場合の原因は、清潔感があるかどうかです。室内の水回りがクリーニングされていなかったり、マンションの廊下やエレベーターにゴミや枯れ葉などが散乱していたら、内覧に来る人も「ここに住みたい」とは思ってくれませんよね。

管理・清掃が行き届いていない場合は、室内の場合は「賃貸管理会社」、共有部分に関しては「建物管理会社」に連絡して、常に物件を清潔にキレイに保つようにお願いをするなど改善を試みましょう。

1-2.ローン返済額が家賃収入を上回っている

不動産投資をやめた方がいい判断ポイント2つ目は、「ローン返済額が家賃収入を上回っている」かどうかです。

購入前に見積もっていた家賃収入が得られていない場合、家賃収入よりもローン返済額が上回るため、月々のキャッシュフローがマイナスになり、実際に自分のお金からローン返済額を支払っている状態です。

赤字には2種類あります。

帳簿上の赤字(問題のない赤字)
実際の赤字(問題のある赤字)

帳簿上の赤字は、帳簿上に減価償却費が計上されるだけなので、実際に自分のお金は出ていきません。よって問題のない赤字に分類されます。
しかし、実際の赤字というのは、家賃収入よりもローン返済額が上回ってしまい、自分のお金からローン返済をするため、損している状況を示します。

また、収益性の低いと判断された物件は、将来思うような価格で売却できない可能性があります。

実際の赤字が数ヶ月以上続いているのであれば、残債以上の価格で不動産を売却できるように行動することをおすすめします。

1-3.高金利の借入をしている

不動産投資をやめた方がいい判断ポイント3つ目は、「高金利の借入をしている」かどうかです。

金利の高い金融機関から借入をしていると、返済額が多額となり、不動産投資で利益を出すことが困難になります。

金融機関の融資では、金利差が大きいです。たとえば、都市銀行(メガバンク)の金利相場は1%前後の低金利ですが、地方銀行の金利相場では1.5%~4.5%となります。

高金利の借入をしている場合、不動産を売却するか、借り換えを検討しましょう。借り換えについては、詳しくは2章で説明します。

2.不動産投資をやめずに赤字を脱出する方法

2章では、「不動産投資をやめる」という最終手段をとる前に、「なんとかして赤字を脱出する方法(キャッシュフローを回復させる)」を説明していきます。

具体的には、この4つです。

繰り上げ返済をする
借り換えを検討する
空室率を下げる(入居率を上げる)
自主管理にする

「不動産投資をやめる」という決断に至った「原因」が無くなれば、そもそも不動産投資をやめる必要も無くなりますよね。

年配の女性 主婦Aさん

不動産を手放すのは、できることを全部やってからがいいわ。

さっそく説明していきます。

2-1.繰り上げ返済をする

不動産投資をやめずに赤字を脱出する方法の1つ目は、「繰り上げ返済」をすることです。

ただし、繰り上げ返済をする場合は、手持ち資金に余裕がある場合に限ります。余裕がないのに無理をして繰り上げ返済をした場合、急な出費があった際(修繕など)に対処できなくなり、生活費を逼迫したり、新たな借り入れをしなければならなくなったりと、日常生活に支障を来すリスクがあるからです。

手持ち資金に余裕がある場合は、「返済額軽減型」の繰り上げ返済をして、キャッシュフローの回復を狙いましょう。

2-2.借り換えを検討する

不動産投資をやめずに赤字を脱出する方法の2つ目は、現在借り入れをしている銀行から「借り換え」を検討しましょう。

金利を低くすれば、利息額が安くなり、月々のキャッシュフローを改善できます。

たとえば、3,000万円の物件、35年ローンの場合でシミュレーションしてみます。
金利が「0.5%下がる」と、利息は「約300万円安く」なります。
金利が「1%下がる」と、利息は「約600万円も安く」なります。

この結果を見ればわかるように、銀行の借り換えキャッシュフローを改善させる一つの方法とすることができます。

2-3.空室率を下げる(入居率を上げる)

不動産投資をやめずに赤字を脱出する方法の3つ目は、「空室率を下げる」ことです。

空室率を下げるためにできることはなんでもやりましょう。そして、とにかく入居者目線に立つことに注力しましょう。入居者目線に立つことで、「どういう物件だったら、入居したい!住み続けたい!」と思ってもらえるか、だんだんと分かるようになります。

入居率を上げるためには、以下の方法が挙げられます。

覧前には、室内・共用部分をキレイに掃除して清潔を保つ
・ウォシュレットがない場合、設置してみる
・入居者の初期費用の負担を考え、礼金を0ヵ月に設定してみる
・客付けに強い、力のある賃貸管理会社を選ぶ
・収納を増やしてみる

内覧時に、入居者にとって快適な暮らしをイメージさせることができれば、入居率向上に繋がります。

ただし、過剰な設備投資は、資金回収に時間がかかります。高額なお金をかけずにできる範囲から手を付けていきましょう。

2-4.自主管理にする

不動産投資をやめずに赤字を脱出する方法の4つ目は、「自主管理」にすることです。

お部屋の管理は、「賃貸管理会社に月々委託料を支払い、任せている」という人は多いと思います。

ただ、キャッシュフローが悪化していて毎月赤字の場合であれば、管理委託料を節約するために自主管理に切り替えることも対策の一つです。自分で管理をすることで、物件の劣化などに気づきやすく、自分で様々な業者とやり取りすることで修繕の相場を知ることができたりと勉強することもできます。

ただし、入居者からいつ設備等に関する連絡が来るかわからないため、どんな時も対応できるように備えておく必要があります。

手間はかかりますが、管理委託コストを削減し、月々のキャッシュフローの改善が狙えます。

3.不動産投資のやめ方~売却する~

「あれこれ手を打ってみたがどうにも赤字を改善させることができない」という方は、不動産投資をやめるという選択をする人もいるかもしれません。

不動産投資のやめ方として、いちばん一般的なやめ方は、「不動産を売る」ことです。「残債を上回る額」で売ることを目標にしましょう。

ただし、残債よりも下回る額でも、「不動産を売買する時期」や「築年数」「収益性」など総合的に鑑みて、今売ることがベストな場合は、多少の持ち出しが出てしまったとしても売却することも検討しましょう。

なぜなら、「収益性も低く」「築年数も古い」ような物件は、こちらが思うような金額では売れないケースが多いです。その場合、「今売らないで、時期をみて物件の価値が上がるのを待とう」と考えたとしても、価値は一向に上がるどころか、下がって行ってしまう可能性が高いからです。

売却に関しては、個人だけでの判断は難しいと思いますので、売却の際は、自分が所有している物件(中古ワンルームマンションなら、中古ワンルームマンションを専門としている不動産会社)を得意としている不動産会社へ相談しましょう。また、一社だけでなく、数社から査定してもらうようにしましょう。事前に自分で相場を調べてから、査定してもらうことをおすすめします。

まとめ


不動産投資をやめた方がいい3つの判断ポイント

・購入前に想定していた家賃収入が得られていない
・ローン返済額が家賃収入を上回っている
・高金利の借入をしている

不動産投資をやめずに赤字を脱出する方法
・繰り上げ返済をする
・借り換えを検討する
・空室率を下げる
・自主管理にする

不動産投資のやめ方
・売却する

 

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