【都心×中古】ワンルームマンション投資がおすすめ!

ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、マンションの1部屋を購入し、賃貸物件として入居者に貸し出して「毎月家賃収入を得る」投資方法です。

ワンルームマンション投資は、新築か中古の2種類にわかれます。

・【新築】ワンルームマンション
・【中古】ワンルームマンション

【新築】ワンルームマンションのメリット・デメリット
メリット
設備が最新で綺麗のため入居者に人気がある
新築のため設備修繕費用が発生する頻度が低い
減価償却期間が長いため節税できる期間が長くなる

デメリット
物件価格が高額
購入後の資産価値の下がり幅が大きい(約20%ほど下落)

【中古】ワンルームマンションのメリット・デメリット
メリット
物件価格が新築よりも安く購入できる
利回りが新築より高い傾向がある
購入前に過去の実績(入居状況や空室率など)を確認できる

デメリット
修繕費がかかる頻度が新築に比べて発生しやすくなる
空室リスクが新築に比べると上昇する可能性がある

1.ワンルームマンション投資の仕組み


ワンルームマンション投資の仕組みとは、「マンションの一部屋を購入し、入居者からの家賃収入によって長期的に継続して収入を得る仕組み」です。

ワンルームマンション投資の仕組みを簡単に説明していきます。


多くのオーナーは、投資用のマンションを購入するために金融機関から資金を融資してもらい、投資用ワンルームマンションを購入します。


購入したマンションの1部屋を賃貸に出し、入居者と賃貸借契約を結んで、毎月家賃収入を得ます。

部屋の管理を賃貸管理会社に委託している場合は、管理会社が間に入って、入居者とのやり取りをしてくれます。

入居者から得た「家賃収入」から、マンションの修繕積立金や管理費の支払い、ローン返済をしていきます。余った部分はプラスの収益となります。

ワンルームマンション投資の仕組みとは、このように、「マンションの一部屋を購入し、入居者からの家賃収入によって長期的に継続して収入を得る仕組み」のことをいいます。

2.ワンルームマンションに投資をする人の理由

では本題ですが、どんな理由で投資家はワンルームマンション投資を始めるのでしょうか?

2-1.長期にわたって家賃収入を得られる

ワンルームマンション投資をする理由として一番多く挙げられる理由は、「家賃収入を得る」ということではないでしょうか。

いわゆる、「インカムゲイン(継続収入)」を目的とした投資です。家賃収入の魅力は、物件を購入し賃貸管理会社に仲介を依頼すれば、ほとんど不労所得のようなかたちで収益が得られます。老後の年金を補助する役割として、ワンルームマンション投資を検討する人が多いです。

2-2.老後の生活のために備えられる

先ほども少し触れましたが、将来の生活の支えとしてワンルームマンション投資はメリットを投資家に与えてくれます。
投資を始める際には、多くの人がローンを組み、35年ほどかけて返済していくことと思いますが、ローンの返済が終われば、
必要経費を除いた額が「利益」として手元に残ります。

はじめる時期の見定めは十分に必要ですが、年齢を若くしてワンルームマンション投資を始めて資産形成をしていき、早めにローンを完済できると、老後はより安泰といえるでしょう。

2-3.他人資本で始められる

一見すると、多額の初期費用が必要そうな不動産投資ですが、実はそうでもありません。不動産投資は不動産を担保にすることができるので、銀行から融資(ローン)を受けやすいという特徴があります。

別の投資として有名な「株式投資」や「FX」などはローンが組めないため、まとまったお金を自分で資金を用意する必要があります。

一方、他人資本で始めることができるワンルームマンション投資は、年収や勤続年数などの金融機関の審査条件をクリアしている人であれば、比較的誰でも始めやすいのです。

2-4.インフレ対策になる

インフレ(インフレーション)とは、貨幣の価値が下がり、モノの値段が上がることとをいいます。需要が供給を上回る好景気時に加速しやすいです。インフレが起きてしまうと現金の価値、すなわち金融資産の価値は下がってしまいます。

しかし、不動産は物価の上昇とともに物件価格も上がっていくため、インフレ下でも価値が減りにくい資産として考えられています。つまり、資産を金融資産として持っておくのではなく、不動産に回すことでインフレ対策になるのです。

2-5.生命保険代わりにできる

不動産投資を始める際、多くの人が住宅ローンを組むことと思いますが、ローンを組むと同時に「団体生命保険」に加入する必要があります。生命保険と名が付いているように、もし万が一、ローン返済途中に本人が亡くなってしまったとしても、返済途中だったローン返済義務は無くなり、不動産は家族に引き継がれ、資産として残ります。

生命保険だけでなく、ガン保険も組めたりします。そのため、保険効果が付いている不動産投資をすることで、「保険+不動産投資(賃料収入もしくは売却益)」を見込めるので、そういった理由でワンルームマンション投資をする投資家も多いです。

2-6.売却という選択肢もとれる

不動産の家賃収入(インカムゲイン)以外の収益の上げ方が、不動産を売却した際の売却益(キャピタルゲイン)による収益化です。安い時に購入して高い時に売ると、不動産会社への手数料などを差し引いた「差額」が利益となります。コツコツと長期的に得られる家賃収入とは異なり、売却が完了すれば一気に大きな利益を生むことができます。

2020年に流行した新型コロナウイルスの影響もあり、不動産価格の変動が心配されていますが、基本的には「都心駅近エリア」であれば、築年数の古い物件でも1,000万円以下に価値が落ちることは考えづらいとされています。

国土交通省が発表している「不動産価格指数」のデータによると、2020年1月〜6月のマンション価格指数は以下のように推移しています。

1月

2月

3月

4月

5月

6月

前年6月

価格指数

151.1

150.7

151.4

152.3

155.2

152.1

146.7

参照元:国土交通省「令和2年10月30日 不動産価格指数」マンション(区分所有)>不動産価値指数

マンションの価格指数は2013年から年々上昇しており、2020年も前年比と比べると高くなっています。しかし、コロナの影響が出はじめた2月ごろからみると6月時点でも価格指数はそれほど変化していないので、来年に向けて指数がどう変化するかが気になるところです。

「都心×駅近」であれば、基本的には築年数の古い物件でも、資産価値は下がりづらい傾向にあります。

3.ワンルームマンション投資の利回りは大体3%〜15%

ここからは各タイプ別のワンルームマンションの特徴や平均利回りをそれぞれ説明していきます。

3-1.【新築】ワンルームマンション:3%後半〜4%前後

新築ワンルームの特徴は、新築なだけあって物件の資産価値が長く続くことがポイントです。直近で大きな修繕やメンテナンス費用が必要となることは少なく、家賃設定さえ間違えなければ空室リスクは低いといえるでしょう。

ただし、新築のワンルームマンションの場合は物件購入時の費用が高いため、表面利回りは低くなります。平均的には、3%後半〜4%前後とされています。

3-2.【中古】ワンルームマンション:4%〜5%ほど

中古ワンルームマンションの特徴は、販売経費が上乗せされていないため、割安な価格で購入することができるのがポイントです。

表面利回りも、購入時の価格が新築より安いので必然的に新築よりも高い傾向にあります。都心か地方かにもよりますが、
中古ワンルームマンション築20年以内)の場合は
4~5%半ばほど

中古ワンルームマンション(築20〜35年ほど)の場合では、
7%前後ほどとされています。

ただし、中古物件は築年齢に比例して修繕費用や管理費用などにかかる支出も増える傾向にありますので、その分も収益に鑑みて購入判断を行うようにしましょう。

3-3.【都心】ワンルームマンション:4%〜5%ほど

ワンルームマンションは新築か中古か、という切り口だけでなく、都心か地方かという切り口で考えることもできます。都心ワンルームマンションの特徴は地方に比べ家賃が高いということです。都心の方がオフィスや商業施設が充実していて利便性が高く、入居者から人気が高いためです。

今後、リモートワークが普及していき、地方に住むニーズが高まる可能性もありますが、まだまだ都心は人気ということは疑いようがありません。そんな都心のワンルームマンションの平均利回りは、およそ4%〜5%ほどと言われています。

3-4.【地方】ワンルームマンション:10%前後

一方、地方ワンルームマンションの特徴は、都心の真逆で物件価格を低く抑えることができる点です。

物件価格が安いことは大きな利点ですが、その分、安定して入居者を獲得できる可能性が低いのがデメリットです。都心ワンルームマンションとは対照的に空室リスクが高くなるため、地域の特性を鑑みたり、一段と慎重に物件を選ぶ必要があります。

地方ワンルームマンションの平均利回りは、「健美家」の発表資料によると、各政令指定都市の利回りは以下表の通りです。

政令指定都市名

平均利回り(%)

浜松市

18.32%

新潟市

16.50%

静岡市

16.32%

北九州市

14.77%

熊本市

14.53%

岡山市

14.22%

千葉市

12.53%

仙台市

12.53%

札幌市

12.34%

相模原市

11.10%

堺市

10.98%

広島市

9.51%

神戸市

9.26%

さいたま市

8.98%

名古屋市

8.82%

福岡市

8.05%

横浜市

8.03%

川崎市

7.59%

京都市

7.15%

大阪市

6.86%

3-5.おすすめは【都心×中古】

ここまで新築と中古、都心と地方という切り口で特徴や平均利回りをご説明してきましたが、ワンルームマンション投資でおすすめなのは「都心の中古ワンルームマンション」です。

ワンルームマンション投資の肝は、「空室にならないような立地の物件」や「空室になったとしてもすぐに入居者が見つかる物件」を選ぶ事です。そのことを考えると、都心部ではない地方物件では入居者を安定的に獲得するのは都心と比較すると難しい恐れがあります。

そのため、都心という人(入居者候補)が多い立地、かつ、物件価格が低く利回りが高い中古ワンルームマンションを上手に運用していくのがおすすめです。

【都心×中古】ワンルームマンション投資専門「パートナーズ」


株式会社パートナーズは、中古ワンルームマンションを取り扱う資産運用総合アドバイジングカンパニーです。

2011年設立から9期連続増収増益を達成しており、ベストベンチャー100にも5年連続選出されています。

株式会社パートナーズの強みは、「物件仕入れ」にあります。不動産会社から物件を仕入れるのではなく、自社で直接仕入れを行なっているので、物件の価格が「適正価格」になります。不動産会社を介さず、自社で仕入れて中間コストがかかっていないからこそ実現できることです。

また、自社で仕入れているため物件取扱い数も多く、東京都港区、中央区などの都心9区、駅徒歩5分圏内などの都心の好立地の物件を多く取り扱っています。

年間取引件数は、1101件、1日に3件以上の投資用不動産の取引が行われています

親身な営業スタッフが揃っており、お客様にあった提案を日々心掛けています。
営業スタッフプロフィールはこちら

不動産会社に騙されるのではないか、と心配な方にこそおすすめできる会社です。

まとめ

ワンルームマンション投資のメリット
①長期にわたって家賃収入を得られる
②老後の蓄えになる
③他人資本で始められる
④生命保険代わりになる
⑤インフレ対策になる
⑥売却益を見込める

おすすめは【都心×中古】のワンルームマンションです。

 

業界トップの利回り・損失保証水準を実現!