【明快!】不動産クラウドファンディングの仕組み徹底解説!

今、投資手法の1つとして不動産投資クラウドファンディングが注目されています。

あなたも聞いたことがあるのではないでしょうか?

ただ、一般的な「クラウドファンディング」というイメージと不動産投資が結びつかず、どのような仕組みになっているのか疑問に感じているかと思います。

そこでこの記事では、不動産投資クラウドファンディングの仕組みや収益性をできる限りわかりやすく解説しました。

また、クラウドファンディング事業者を選ぶときのポイントについてもお伝えしているので、不動産投資クラウドファンディングを始めようと思ったときの参考にしてみてください。

1.不動産投資クラウドファンディングについて

PARTNERS Fundingより引用

不動産投資クラウドファンディングは、不動産投資に必要な資金をクラウドファンディングによって集めるものです。

クラウドファンディングは、新製品の開発や寄付のために使われることが多いですが、「複数の人から出資を募る」という意味では同じです。

クラウドファンディング事業者が「11万円から」という形で出資を募り、集まった資金を利用して不動産投資を行います。

そして、不動産投資で得た賃料収入などの利益が投資家に配当として分配されます。

案件によっては1万円から出資することができ、少ない資金でも不動産投資を始められることが大きな特徴です。

それでは具体的に、不動産投資クラウドファンディングの仕組みと収益性について解説します。

1-1.仕組み

PARTNERS Fundingより引用

不動産投資クラウドファンディングの仕組みで押さえたいポイントは次の4つです。

(1)不動産投資をしたい複数の投資家が出資する
(2)集まったお金をもとにクラウドファンディング事業者が不動産の取得を行なう
(3)不動産の管理・運用はクラウドファンディング事業者が行なう

(4)取得した不動産の賃料収入や売却益が投資家に配当として分配される

このような仕組みとなっているため、不動産投資クラウドファンディングへの出資者は、お金を出した後は、これと言って何かすることはありません。

賃貸経営にかかわる細かな手続きや物件の管理・運用などはすべてクラウドファンディング事業者に任せられます。

投資家には労力や時間がかからない仕組みです。

また、不動産投資クラウドファンディングは大きく2つの種類に分かれます。

任意組合型と匿名組合型です。

1-1-1.任意組合型

任意組合型は、「現物不動産の特徴」と「匿名組合型の特徴」を半分ずつ持ち合わせています。
任意組合型は、投資家とクラウドファンディング事業者が任意組合契約を結びます。

このとき投資家は不動産の持分を購入し、その持分を任意組合に「現物出資」するという形を取ります。ここでいう現物とは、自分の不動産の持分のことを言います。

そして、組合の代表者としてクラウドファンディング事業者が不動産の管理・運用を行う仕組みです。

ここで注意が必要なのは、現物不動産投資と違って、不動産小口化商品は金融機関から融資を受けられないという点です。手持ちの現金で購入することになります。

投資家も不動産の持分を取得することが大きな特徴となっています。

そのため、一般的な不動産を取得したときと同じように登記を行う必要があり、不動産取得税や登記費用もかかってきます。

確定申告時の項目は、現物不動産と同じ「不動産所得」に該当します。

1-1-2.匿名組合型

匿名組合型は、投資家とクラウドファンディング事業者の結ぶ契約が匿名組合契約になります。

任意組合型とは異なり、投資家は組合に「お金」を出資します。

不動産の取得と管理・運用はクラウドファンディング事業者が行う仕組みです。

匿名組合型も任意組合型と同様に、不動産小口化商品なので、金融機関から融資は受けられません。あくまでも現金での投資となります。

任意組合型とは異なり、投資家は持分を取得しないため登記も不要です。そのため登記情報に名前が載ることもなく、匿名性が保たれています。

不動産投資クラウドファンディングでは、匿名組合型のものが多いです。

確定申告時の項目は、「雑所得」に該当します。

1-2.収益性

不動産クラウドファンディングは、不動産へ投資し、不動産から得られる賃料収入や売却益から利益を得ます。

不動産投資クラウドファンディングによる想定利回りの相場は年利3%~6%です。

不動産投資による利回りのため、収益性も一般的な不動産投資と変わりません。

投資初心者の人でも、安定した高い利回りを期待できます。

そのため、特に

・投資初心者
・自分で運用する手間を省きたい人
・投資について勉強する時間がない人

が取り組む投資としては、収益性が高いです。

2.不動産投資クラウドファンディングサービスを選ぶときにチェックするポイント

ここまで不動産投資クラウドファンディングサービスの仕組みと収益性について解説してきました。

仕組みはほとんど変わりませんが、収益性はどの事業者を選ぶかで変わってきます。

不動産投資クラウドファンディングサービスを選ぶとき、収益性はもちろん大切ですが、それ以外にもチェックするべきポイントがあります。

最低限、次の4つは確認するようにしてください。

(1)実績をみて過去支払い遅延やデフォルトは起きていないか確認する
(2)優先劣後割合を確認する
(3)最低出資額を確認する
(4)利回りを確認する

優先劣後構造とは?

もしも損失がでた場合、一定の損失までは事業者がすべて負担し、投資家に損失を負担をさせないための仕組み。

2-1.実績をみて過去支払い遅延やデフォルトは起きていないか確認する

企業の実績をみて、過去支払い遅延やデフォルトは起きていないか確認しましょう。

今、不動産投資クラウドファンディングサービスは数多く存在しています。その中から選ぶときには、実績があるだけでなく、その内容も重要です。

実績から過去に、支払い遅延やデフォルトが起きていないかをチェックします。

もし、そのような実績があった場合は、初めて選ぶ不動産投資クラウドファンディングサービスとしては避けることをおすすめします。

通常、不動産投資クラウドファンディングには「優先劣後構造」という、一定の損失は事業者がすべて負担し、投資家は負担しないで済むような仕組みが導入されています。

したがって、支払い遅延やデフォルトが起きたということは、相当の損失を出すほど不動産経営に失敗したという可能性が高いです。クラウドファンディング事業者の物件選びや価格設定が甘かった、あるいは、投資家保護として重大な役割を持つ「優先劣後構造」を取り入れていなかったかもしれません。

そのため、過去に支払い遅延やデフォルトが起きていない事業者を選ぶようにしましょう。

2-2.優先劣後割合を確認する

優先劣後構造を取り入れているかどうか確認するだけでなく、事業者の「劣後出資割合」も確認しましょう。

そして、できるだけ「劣後出資割合が高い」不動産投資クラウドファンディング事業者を選ぶことをおすすめします。劣後出資の劣後とは、不動産投資クラウドファンディング事業者のことを指します。

つまり、劣後出資割合が高ければ、不動産経営で損失を出したとしても、事業者の負担する金額(割合)が多くなり、投資家にとっては元本割れのリスクが小さくなるということです。

劣後出資割合の相場は10%~20%ですが、30%のところもあります。

出資割合については、サイト内に記載されている会社もあれば、割合についての記載がない場合もあります。サイトに記載されていなかった場合は、クラウドファンディング事業者へ直接問い合わせて確認しましょう。

優先劣後構造を取り入れているかどうか確認するだけでなく、事業者の「劣後出資割合」も確認しておくのがベストです。

2-3.最低出資額を確認する

最低出資額を確認しましょう。

最低出資額とは、最低いくらから投資申込できるかという金額のことを指します。

不動産投資クラウドファンディングは、1口1万円から出資できるものもあれば、100万円程度のものまで様々です。

任意組合型の案件では最低出資額が高くなる傾向があります。

そして、案件によっても最低出資額が異なる場合があります。

最低出資額は、不動産投資クラウドファンディングサービスのホームページに記載されていることが多いです。

そのため、気になった事業者のホームページを確認してみましょう。

2-4.利回りを確認する

最後は想定利回りです。

相場は年利3%~6%ですが、8%が見込まれる物件で募集している不動産投資クラウドファンディングサービスもあります。

また会社により、キャンペーンなどで年利9%~10%の商品が出るときもあります

もちろん想定利回りが高いほうが、収益性は高くなります。

しかし、あくまで「想定」です。確定されているものではないので注意してください。

利回りと劣後出資のバランスを見ながら検討しましょう。

3.プロが勧める不動産投資クラウドファンディングサービスサイト

ここまで解説した不動産投資クラウドファンディングサービスを選ぶポイントを踏まえて、最後に、おすすめのサイトを3つ紹介します。

どのサービスから始めようか迷ったときの参考にしてください。

3-1.【利回り8%!】PARTNERS Funding(パートナーズファンディング)

1つ目は、PARTNERS Funding(パートナーズファンディング)です。

PARTNERS Fundingの運営会社、株式会社パートナーズは、資産運用の総合アドバイジングカンパニーです。ベストベンチャー100にも4年連続で選ばれています。

2011年の創業以来、8期連続増収増益と財務状況も絶好調で、今勢いに乗っている企業です。

過去に支払い遅延やデフォルトが起きたプロジェクトはなく、最低出資額は1万円となっています。

そして、今までの商品はすべて想定利回り8%となっています。

相場と比べても高い利回りを期待できます。

株式会社パートナーズは、もともと物件仕入れ専門の会社だったため、適正価格での仕入れを得意としています。そのため、このような高い利回りを出せる収益性の高い物件を常に仕入れています。

また、優先劣後割合は、事業者の劣後出資割合が30%と業界最高水準です。

それだけ投資家にとってのリスクは限りなく低く抑えられています。

したがって、安全に高利回りを得たい人にはおすすめのサイトです。

3-2.【大型案件多数】CREAL(クリアル)

CREALより引用

2つ目はCREAL(クリアル)です。

運営会社のブリッジ・シーキャピタルは、情報の透明性(Clear)にこだわっており、サービス名のCREALはそこから由来しています。

他社も十分に物件の情報開示を行なっていますが、CREAL投資先(学校など)の運営者インタビューの動画やマーケット情報など、物件に関するあらゆる情報が細かく載っています。

人口減少や少子高齢化等の社会、環境、企業統治に配慮した不動産投資も行っており、保育園や学校、ホテルなどの大型案件が多いです。

このような物件への投資は数億円規模になります。個人では難しい物件に少額から出資できることが魅力です。

CREALでの最低出資額も1万円となっています。

運用物件の空室リスクに対して、マスターリース契約を行うことで賃料収入は保証されています。

劣後出資割合、10%~20%程度で、投資家の元本割れリスクを低く抑える対策は十分にされているといえるでしょう。

ただし、その分、想定利回りは相場並みで、3.5%~5%の案件が多いです。

したがって、高い利回りを得るよりもリスクをできるだけ抑えたいという人におすすめします。

3-3.【東証一部上場】Rimple(リンプル)

Rimpleより引用

3つ目はRimple(リンプル)です。

運営会社のプロパティエージェント株式会社は、東証一部上場企業です。

投資はRimple独自の「リアルエステートコイン」を使って投資することが特徴です。

とはいえ、1コイン1円換算なので特殊な計算は必要ありません。

最低出資額は他の2つのサービスと同じく1万円となっています。

事業者による劣後出資割合は30%です。想定利回りは4.5%~5%の案件が多いです。

相場並みの利回りですが、劣後出資割合も高く、運営会社が上場企業ということなので、事業者の信頼性を特に重視したい人におすすめです。

まとめ

不動産投資クラウドファンディングは、比較的新しい投資の仕組みです。

・複数人でお金を出し合って1つの不動産を取得し
・不動産投資の専門家であるクラウドファンディング事業者が管理・運用し
・その運用・売却による収益から配当を受け取れる

仕組みだと理解いただければ十分です。

想定利回りの相場は年利3.5%~5%となっており、運用を専門家に任せられる投資信託と比べて収益性は高いです。

出資したあとは事業者に運用・管理を一任するので、労力も時間もかかりません。

そのため、資産運用を始めたい、不動産投資を始めたいと思いながらも忙しかったり、自分で運用することは心配だったりする人におすすめの投資手法です。

投資家の元本損失を回避する優先劣後構造も採用されており、投資初心者の方にはぴったりな堅実な投資です。

気になった会社があれば、まずメールアドレスで会員登録をして、実際に商品を自分の目で見てみるとよいでしょう。

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