【新常識】お金に働いてもらう最新投資「不動産投資クラウドファンディング」まとめ

突然ですが、あなたは「時間とお金は、どちらかを犠牲にしないと得られない」とは思っていませんか?

・「時間」がほしければ、それと引きかえに、収入(お金)が減る

・「お金」がほしければ、それと引きかえに、休み(時間)が減る

もしこのように考えている人がいたら、是非この記事を読んでみてください。わたしもこのように思っていました。

はじめにお伝えすると、この記事では、

「お金に働いてもらう」という考え方を大事にしてほしい。
誰もが「時間」と「お金」の両方を手に入れられるように。

このような願いを込めて、書いています。

「お金に働いてもらう」ための一つの方法として、この記事では2020年におすすめする新しい投資「不動産投資クラウドファンディング」について、まとめてみました。

不動産投資クラウドファンディングという言葉をはじめて目にする方もいるかもしれません。不動産投資クラウドファンディングは、ここ1~2年で認知度が上がってきている新しい人気の投資です。

不動産投資クラウドファンディングが、投資まったくの初心者から投資経験者まで幅広く人気な理由は、ここにあります。

スマホやPCから参加できる手軽さ
出資後の運用はプロが行なうため、ほったらかし投資で簡単にできる
株やFXに比べ、”ローリスク・ミドルリターン”

この記事では、はじめて目にする方のために、不動産投資クラウドファンディングについて以下を分かりやすくまとめています。

仕組み、特徴
市場規模、将来展望
メリット・デメリット・リスク
口コミ
収益性、収支事例
不動産投資、REIT、ソーシャルレンディングとの違い
必要コスト、かかる税金
始めるまでの流れ
よくあるQ&A

人生100年時代。個人での投資が必要となった今、投資の第一歩として活用しやすい”不動産投資クラウドファンディング”について、この機会に知っておきましょう。

目次

1.不動産投資クラウドファンディングとは


まずクラウドファンディングとは、1つのプロジェクトを実現するために、複数の人から出資を募る資金調達の方法です。その仕組みを利用して、不動産投資を行うプロジェクトが、不動産投資クラウドファンディングです。

それでは具体的に、仕組みや特徴などを解説します。

1-1. 仕組み


不動産投資クラウドファンディングは次のような仕組みで成り立っています。

(1) 複数の投資家が物件取得・運用のために投資(出資)する
(2) 投資家から集まった資金を使って、クラウドファンディング事業者が不動産物件を取得し、運用・管理する
(3) 「賃料収入」「売却益」の一部が投資家へ分配される

したがって、不動産投資クラウドファンディングの収益構造は、「賃料収入」もしくは、「賃貸収入+売却収入」が配当として投資家に分配されます。

また、物件の運用は、専門家であるクラウドファンディング事業者が行います。そのため、出資者はお金を出したあと、分配金を受け取るまで何もすることはありません。


投資家にとって、時間も手間もかからない仕組みです。

1-2. 不動産投資クラウドファンディングの特徴

不動産投資クラウドファンディングでは、リターンとして“金銭”を得られるところが、一般的なクラウドファンディングとの大きな違いです。

そして不動産投資クラウドファンディングの特徴は主に4つあります。

1万円から投資ができる
元本割れリスクが他の投資に比べ極めて低いといわれている
スマホやPCでオンライン完結

管理・運用の手間がかからない

一つずつ説明していきます。


①1万円から投資ができる

最低1万円から不動産投資ができることが最大の魅力です。
一般的な実物不動産では、一人でマンションを購入するため、負担する額が高額です。主要都市部の物件価格だと数千万円~1憶円超がほとんどです。

不動産投資クラウドファンディングでは、一人だけではなく複数人で出資を行なうため、1万円という小口からの投資が可能です。

そのため投資家は、不動産価格に縛られることなく、“自分が出資したいと思う金額”を自分で自由に決めて出資することができます。


②元本割れリスクが他の投資と比べて極めて低いといわれている

その理由は、不動産投資クラウドファンディングには一定額まで元本割れ対策の仕組みがあるからです。株式投資やFX、投資信託などの他の投資には、このような元本割れ対策の仕組みはありません。

不動産投資クラウドファンディングでは、投資家保護の観点から、投資家の元本割れ対策を目的とした、優先劣後構造*を採用しています。端的に言うと、仮に損失が発生した場合でも一定額までは事業者の出資分によって、投資家の元本が守られるという仕組みです。

優先劣後構造について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にご覧ください。「投資初心者でも分かる!優先劣後とは?図解説付き【保存版】
後ほど2-3でも説明しています。

ただし、この“一定額まで事業者の出資分によって守られる”という仕組みは、企業によって保証する金額が異なります。業界では、劣後出資10%~30%が目安です。この割合(パーセンテージ)が高いほど、リスクが低くなると言えます。

投資する際、万が一の損失発生時に、事業者がどの程度負担してくれるかどうか、判断材料の一つとして、劣後出資の割合は必ずチェックしましょう。


③スマホやPCで運用から配当受取まで完結

スマホやPCで契約締結から配当受取まで一貫して行なうことができます。
なぜスマホで完結できるのか?というと、その理由は国土交通省から電子取引業務の許可を受けているからです。

「国土交通省から電子取引業務の許可を受けている不動産会社」が提供する不動産投資型クラウドファンディングサービスでは、申込から契約締結、契約締結から配当受取まで、一貫してオンライン上でのやり取りが可能です。

参考:国土交通省「不動産特定共同事業者許可一覧」

一般的な不動産投資では、対面での売買契約が必須です。

・不動産会社とのやり取り
・金融機関とのやり取り・契約日スケジュール調整
・契約書類への署名・押印

このようなことが、不動産投資型クラウドファンディングでは、一切不要です。

契約の際に必要となる、重要事項説明書・契約書は、インターネット上からダウンロードが可能となっており、きちんと内容確認をしてからでないと申込ができない仕組みになっています。

電子取引のため、時間をとられることなく、自分の空いている時間に、インターネット環境さえあれば手軽に不動産投資ができるようになりました。


④管理・運用の手間がかからない

他の投資のような管理・運用の手間は一切かかりません。不動産投資クラウドファンディングでは、事業者が不動産を取得し、物件の管理・運用を行ないます。そのため、投資家は出資したら配当受取まで何もすることがありません。

ほったらかしで手間のかからない手軽にできる投資のため、ここ1~2年くらいで以前より認知度も上がり、人気沸騰しています。

1-3. 市場規模と将来展望

引用先:矢野経済研究所
2017年度以降の調査結果がリリースされていないため、調査結果が少し古いですが、クラウドファンディングの市場規模は年々増加しています。それは、不動産投資クラウドファンディング型も同様です。

ファンド型の市場規模は2017年度で約50億円にまで達していました。このときはまだ不動産特定共同事業法が改正されたばかりで、不動産投資クラウドファンディングが今よりも話題となる前です。この法改正を機に、不動産事業者が不動産投資クラウドファンディングに参入しやすくなりました。

その結果、数多くの不動産投資クラウドファンディング事業者が誕生しています。さらに、日本国内において、少子高齢化や年金制度の問題から、資産運用の必要性が20代から高まっている状況といえます。

様々な投資手法の中でも、安定している不動産投資クラウドファンディングは、今後も拡がっていくことでしょう。

投資家にとっても使いやすい環境が整えられることが期待できます。

1-4. 投資先は、区分マンション、ホテル、商業施設などの「不動産」


不動産投資クラウドファンディングでの投資先は、不動産です。

個人投資家が購入するような区分マンションから、個人では購入が難しいホテル商業施設まで様々な不動産が投資対象となります。

このような不動産でも、複数の投資家がお金を出し合うことで、1人あたり1万円~数万円という不動産投資としては少額で始めることできます。

1-5. 実物不動産投資・ソーシャルレンディング・REITとの違い


不動産投資クラウドファンディングと混同してしまいやすい投資手法に、以下の3つがあります。

・実物不動産投資
・ソーシャルレンディング(別名:融資型・貸付型クラウドファンディング)
REIT(不動産投資信託)

これら3つと不動産投資クラウドファンディングの違いをお伝えします。

実物不動産投資との違い

 

実物不動産投資

不動産投資クラウドファンディング

必要な資金

数百万円~数千万円

1万円~

手数料

不動産取得税・登記費用

火災保険料・仲介手数料など

不動産売買・所有権設定に関わるお金が必要

一切なし
※譲渡手数料などは各業者により有り。

契約

基本的に対面が必須

電子取引のため非対面
※国土交通省より許可を得ている業者のみ

契約書類

紙ベースでの書類

(署名・押印が必須)

電子書類

(オンラインからダウンロード)

所有権

基本的に不動産購入した

投資家本人が所有者となる

複数の投資家で出資するため、

自分の資産にはならない

運用・管理

所有者が行う、もしくは、委託する

事業者が行うため、不

まず、不動産投資クラウドファンディングとの大きな違いは、実物不動産を取得するかどうかです。


実物不動産投資では、不動産を取得し、管理・運用も投資家が主体となって行います。管理会社に委託する場合も、その管理会社は投資家が自分で探して契約を結びます。

それに対して、不動産投資クラウドファンディングでは、投資家は好きな額を出資し、得るのは「配当を受け取る権利」です。

不動産の所有権を取得するわけではないので、登記も必要なければ、不動産取得税などの税金を納める必要もありません。また、管理・運用、その他諸手続きは、クラウドファンディング事業者が行います。そのため、不動産投資に比べて初期費用がかからず、始めやすいです。

ソーシャルレンディング(融資型・貸付型クラウドファンディング)との違い
次は、ソーシャルレンディングとの違いです。

 

ソーシャルレンディング
(融資型・貸付型クラウドファンディング)

不動産投資クラウドファンディング

投資先

資金を必要としている企業
(配当は企業からの利息

不動産
(配当は不動産から得た賃料収入または売却益

許認可

第二種金融取引業

貸金業者の登録

不動産特定共同事業法

リスク

融資先の企業が返済できず債務不履行になった場合、貸し倒れ・元本毀損リスクがある

空室や天災などによる建物破損・倒壊
事件・事故による不動産の資産価値の低下など

大きな違いは、投資家が受け取る分配金の性質です。


ソーシャルレンディングでは、投資家から集めた資金を企業へ貸し付けて、その返済にかかる「利息」を投資家へ分配するものです。

一方で、不動産投資クラウドファンディングでは、入居者やテナントからの“賃貸収入”と、不動産を売却した際の“売却益”から投資家へ分配されます。


ソーシャルレンディングでは、どの企業に貸し付けを行っているかは企業により開示しているところとそうでないところに分かれるため、投資先を自分の目で確かめることがむずかしいです。

一方、不動産投資クラウドファンディングでは、投資対象である不動産の具体的な物件情報が開示されているので、自分の目で見て判断することができます。

REITとの違い
最後に、REITとの違いです。

REIT

不動産投資型クラウドファンディング

投資先

不動産(複数)

不動産(単一)

価格変動

不動産証券化されているため、価格は日々変動する。

市場の動きに左右されるため、値動きが大きくなる

ほぼ無し

不動産は有形資産のため、一定の価値が担保されている

換金性

市場で証券の売買がされているため、売却はいつでも可能

入金してから配当払込期日までの期間は、出金できない

REITは「不動産投資信託」という不動産を中心とした「金融商品」のことです。

証券市場で取引されており、FXや株式のように売買が簡単です。その反面、値動きがある点が不動産投資クラウドファンディングと異なります。

不動産投資クラウドファンディングでは、不動産から得られる賃料収入の金額は変動がなく、値動きはしづらい性質がありますが、一方、REITは証券市場で取引されているため、しばしば価格変動が発生します。

この点で、不動産投資クラウドファンディングとは大きく異なります。

流動性・値動きの有無がREITとの大きな違いです。

2.不動産投資クラウドファンディングのメリット・デメリット


不動産投資クラウドファンディングを始めるにあたり、どのようなメリット・デメリットがあるかをお伝えします。

主なメリット・デメリットはそれぞれ4つです。

2-1. メリット1.少額から気軽に不動産投資ができる


メリット1つ目は、少額から気軽に不動産投資ができる点です。

通常の不動産投資であれば、数千万円から数億円は必要です。ローンを組んで始めるといっても、自己資金で最低100万円近くはかかります。

その点、不動産投資クラウドファンディングでは1万円から出資できるものが多く、不動産投資が気軽に始められます。

将来的には本格的な不動産投資を始めたいという人にとっても、その練習として物件の選び方などの参考になるでしょう。

2-2. メリット2.利回りが安定している(平均4%~5%)


メリット2つ目は、利回りが安定していることです。

不動産投資クラウドファンディングの配当金の資金源は、「賃貸収入」が主です。

賃貸物件をイメージしてもらえればわかりやすいですが、入居者が決まったあと、ほとんどの人が数年単位で住み続けます。景気が悪くなったからといって、家賃は入居時から退去時が下がったり上がったりするのは稀でしょう。

また、売却価格についても、大地震など起きない限り、大幅に下落することはあまりありません。景気などが不安であれば、情勢変動が起こる確率が低い運用期間が短い案件を選ぶことをおすすめします。

景気に左右されず、安定した利回りを得られることはメリットです。

2-3. メリット3.安全性(優先劣後構造)


3つ目のメリットは安全性です。

不動産投資クラウドファンディングも投資なので、元本割れするリスクがあります。

しかし、「優先劣後構造」という投資家のリスクを小さくする仕組みを取り入れている事業者が多いです。

優先劣後について仕組みや用語から詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
投資初心者でも分かる!優先劣後とは?図解説付き【保存版】

PARTNERS Fundingより引用

事業者が、投資家と一緒に出資し、不動産を取得します。事業者が出資することを劣後出資といいます。

この仕組みにより、不動産投資で損失が出たときには、最初に劣後出資分から損失を負担します。

そして、劣後出資分では負いきれなかった損失を優先出資分で負担することになります。

特に、不動産投資クラウドファンディングの運用者は専門の事業者です。そのため、万が一、不動産の運用が想定通りにいかなかったとしても、劣後出資分で損失負担が完了する可能性が高いです。

このように投資家の元本割れリスクを限りなく小さくしている点で、他の投資手法に比べても安全性は高いといえます。

劣後出資割合は、クラウドファンディング事業者によって異なるので、出資する前に確認するようにしましょう。

2-4. メリット4.スマホから不動産投資ができる手軽さ


4つ目のメリットは手軽さです。

不動産投資クラウドファンディングは、スマホから出資する物件を選び、契約まで完結できます。

そして、株式投資やFXのように常に値動きをチェックする必要もありません。

スマホで出資したあとは、分配金を受け取るまで待つだけの手軽な投資手法です。ほったらかしで問題ありません。

次に、不動産投資クラウドファンディングのデメリットについてです。

2-5. デメリット1.商品が少ない


1つ目は、出資できる商品が少ないことです。

多くの銘柄から選べる株式投資や、実際の物件を購入する不動産投資に比べると出資できる商品がほとんどありません。商品が少ないので、資したいのに出資できない」という状況になりやすいことがデメリットです。

不動産投資クラウドファンディングサービスは新しい投資サービスのため、需要に対して供給がまだ追い付いていない状況といえるでしょう。

2-6. デメリット2.レバレッジが利かない


2つ目は、レバレッジが利かない点です。

不動産投資クラウドファンディングは「ローリスク・ミドルリターン」といわれ、安定した利回りを得られると言われていますが、その反面、レバレッジが利きません。

レバレッジとは、自分の資金以上の大きなお金で投資取引をすることを言います。

不動産投資クラウドファンディングでは、自分の出資した金額に対して、利益が分配されます。

そのため、少額で大きなリターンを狙っている人や、短期的に数十万円という利益を得たい人には向いていないと言えます。

そのため、不動産投資クラウドファンディングは、安定した運用をしたい人に向いています。

2-7. デメリット3.出資~配当払込日までは出金できない


3つ目のデメリットは、流動性の低さです。

不動産投資クラウドファンディングでは、出資から配当払込日まで原則、出金することができません。そのため、運用期間中は、出資したお金は引き出すことができないと思ってください。

不動産投資クラウドファンディングに出資するときには、急にお金が必要になった時に困らない範囲の余剰資金で投資を行なうことをおすすめします。

2-8. デメリット4.人気案件には応募が殺到するため落選の可能性がある


4つ目のデメリットは、人気案件に出資できない可能性があることです。

条件の良い物件や想定利回りの高い物件、話題性が大きな物件は人気案件になりやすいです。その結果、多くの出資希望者が集まり、先着方式の場合は募集開始すぐに上限に達してしまうこともあります。また、抽選方式であっても、応募が殺到して倍率が上がってしまい落選の可能性が上がります。

商品の募集があったとしても、必ず投資できるとは限らないことがデメリットです。

3.実際に不動産投資クラウドファンディングを行っている人の口コミ


それでは実際に、不動産投資クラウドファンディングを行っている人の口コミを紹介します。

まずは良い口コミです。

3-1. 良い口コミ


不動産クラウドファンディングは、忙しい方でもほったらかしでいいのでとても楽です。

3-2. その他口コミ


需要に対して、供給事業者がまだ少なく、「応募しても抽選に落ちてしまい、出資できない」という方が多いです。

3-3. 総評

口コミを見てわかるとおり、少額から投資でき、ほったらかしで運用できるところが評価されています。

対して、商品数が少ないこと、人気物件はすぐに募集締め切りとなって出資したくてもできないことが頻発していることが不動産投資クラウドファンディング全体の課題です。

「口コミ」の数は少ないので、不動産投資クラウドファンディングが普及するにつれて、より多くの種類の口コミが見つかるようになるでしょう。

4.不動産投資型クラウドファンディングの収益性


不動産投資クラウドファンディングの収益性は、投資商品の中ではミドルリターンに分類されます。

4-1. 業界の平均利回りは大体4%~5


不動産投資なのでその収益性は物件によって異なりますが、業界平均利回りは4%~5%です。

不動産投資の利回りが高いもので10%前後なので、それと比べると低く感じるかもしれません。

しかし、一般的な不動産投資ではローンを組んでいることが多いです。そのため、利回りが高くても、ローンの返済に利息がかかります。また、不動産投資で利回りが高い物件は、地方の価格が安い物件が多く、その場合は空室リスクなども高くなります。

その利息と運用の手間を考えれば、不動産投資クラウドファンディングの利回り4%~5%は低くありません。

運用の手間をかけずに、4%~5%の利回りを得られるメリットは大きいと言えるでしょう。

4-2. 実際に出資した際の収支事例


実際に出資した際の収支事例をご紹介します。

実際の収支事例

利回り:8%(年利)
出資金額:20万円
運用期間:92日

→ 配当金:4,032円(税引き前)

PARTNERS Funding(パートナーズファンディング)にて運用

不動産投資クラウドファンディングでは基本的に、クラウドファンディング事業者が源泉徴収をしてくれます。

そのため、この配当金から源泉徴収税(20.42%)の823円を引いた、「3,209円」が手元に入ってくる利益となります。
税率:国税庁参考

上記条件の場合、約3ヶ月で+3,200円の配当は期待できます。

一定期間出金しない共通点がある定期預金の金利0.001%(2020年9月1日現在)と比較すると、8,000倍も大きくなります。

銀行の預金代わりに、不動産投資クラウドファンディングで資産運用する人が多い印象を受けます。

5. 不動産投資クラウドファンディングのリスク


不動産投資クラウドファンディングによる収益は、基本的に不動産経営によって生まれます。

したがって、不動産投資にかかるリスクと同様のリスクが、不動産投資クラウドファンディングにもあります。

具体的には、次の3つです。

(1)空室リスクによる賃料収入減
(2)地震などによる建物倒壊リスク
(3)不動産価格下落による売却益減

5-1. 空室リスクによる賃料収入減


賃貸経営では、入居者ありきの経営になるため、「満室が100%確実に続く」という保証はありません。

また、満室だったとしても、入居者の事情で空室が生まれる可能性もあります。そして、空室ができると、次の入居者が決まるまでの期間の賃料収入は入ってきません。

その結果、想定利回りよりも下回ってしまうリスクがあります。

ただ、不動産投資クラウドファンディングでは、「優先劣後構造」という仕組みを採用している会社がほとんどのため、”少しの期間空室になったからといって、出資したお金が減って戻ってくるようなこと”や、”利回りが下回ってしまう”ケースは稀です。

このような投資家にとって安心な仕組みは存在しますが、最初から空室にならないに越したことはありません。
出資するときには、利便性の高い立地や、間取り、周辺環境などを調べて、空室リスクが低い物件を選ぶことが大切です。

5-2. 地震などによる建物倒壊リスク


2つ目が地震などによる建物倒壊リスクです。

2011年の東日本大震災では、多くの建物が倒壊しました。また、地震以外にも、津波や台風、豪雨による冠水、火災による消失などのリスクもあります。

もし天災によって建物が倒壊してしまうと、賃料収入はおろか売却益も入りません。しかし、気候など自然は私たち人間がコントロールできるものではありません。

そのため、出資するときには各自治体が発行しているハザードマップを確認し、地震や台風などでどのような被害を受けそうか調べるようにしましょう。

5-3. 不動産価格下落による売却益減


出資した物件のエリアで人口が減少したり、宅地の供給が増えたりすると、不動産価格が下落する可能性があります。

供給過多の状態になって、価格を下げなければ不動産の買い手が見つからないからです。その結果、売却益が減り、想定利回りを下回る分配金しか受け取れないリスクがあります。

このリスクを避けるには、出資前に「人口推移」や「周辺環境」を調べることがポイントです。

また、短期運用(3ヵ月~6ヵ月)であれば、長期運用に比べて、急激な不動産価格下落リスクが発生する確率を下げられることができます。

情勢の変化による不動産価格下落リスクが心配な方や初心者の方は、短期運用のものから始めてみることをおすすめします。

6.不動産投資クラウドファンディングに必要な投資コスト・税金


実際に不動産投資クラウドファンディングを始めるときに必要なコストと税金について解説します。

6-1. ほとんどの会社で1万円から投資できる


出資に必要な金額はほとんどの会社で1万円からです。

ただし、商品によっては、最低出資口数が5口からと定められていることもあります。その場合、5万円が最低出資額となります。

出資したい物件にいくらから出資できるか確認するようにしましょう。

6-2. 源泉徴収は事業者が行う


分配金には、20.24%の源泉税がかかります。
出典:国税庁

この源泉税の徴収は事業者が分配の払込時に合わせて行っています。

そのため、実際にあなたの口座へ入金される金額は、分配金から源泉税を除いたものになります。

6-3. 20万円以上の利益を得たら確定申告が必要


不動産投資クラウドファンディングによる分配金は「雑所得」の項目になります。

したがって、雑所得の合計が20万円以上になったときには確定申告が必要になります。1つの商品から20万円以上の利益ではなく、「他の投資商品(株式投資、FXなど)も合わせた利益」が年間で20万円以上であることに注意してください。

複数の不動産投資クラウドファンディングに出資して、合計で20万円以上の分配金を得たときには確定申告する必要があります。

確定申告では、不動産投資クラウドファンディングで分配金を得るためにかかった振込手数料などの費用は経費とすることができるので、忘れずに記録を残しておきましょう。

7. 不動産投資クラウドファンディングを始めるまでの流れ


不動産投資クラウドファンディングは、以下の流れで始められます。

(1)会社を選び登録する
(2)審査通過したら、好きな案件を選ぶ
(3)先着方式か抽選方式か確認して出資する
(4)配当払込まで待つ

7-1. 会社を選び登録する


最初に、不動産投資クラウドファンディングの会社を選んで登録します。

出資したい案件が見つかっても、すぐに出資できるわけではないので注意してください。

WEBで登録後、入力内容と書類の照合確認や審査があり、郵送による本人確認も行われます。書類や入力内容に不備がある場合は、審査通過まで時間がかかる場合があります。

出資できるようになるまで、おおよそ1週間程度かかるので、会社を選んだら早めに登録は済ませておきましょう。

7-2. 審査通過したら、好きな案件を選ぶ


無事に審査通過の連絡がきて、本人確認も完了したら出資できるようになります。

クラウドファンディングサイトで好きな案件を選んでください。

7-3. 先着方式か抽選方式か確認して出資する


好きな案件を選んだら、その募集方式が先着方式か抽選方式か確認します。

人気の案件が先着方式だった場合、募集開始すぐに締め切られてしまうこともあります。

抽選方式の場合は、倍率が高いと落選になってしまうこともあります。そういった場合はよくあることなので、気に入ったサービス会社へ何社か登録し、気に入った案件に根気よく何度も応募しましょう。

抽選方式であれば、募集期間内はいつでも出資でき、公平に出資できるチャンスがあります。

落ち着いて出資の判断ができることも抽選方式のメリットです。

7-4. 配当払込まで待つ


出資したあとは、配当払込を待つだけです。

不動産取得の手続き、管理・運用はすべてクラウドファンディング事業者に任せられるので、あなたは何もしなくて問題ありません。

8. 不動産投資のクラウドファンディング事業者の選び方


不動産投資クラウドファンディングが注目されていることもあり、事業者の数は多いです。

どの事業者を選べばよいか迷ってしまうかもしれません。

そこで、不動産投資のクラウドファンディング事業者を選ぶときのポイントを5つ紹介します。

8-1. 会社の業績を確認する

1つ目は会社の業績です。

業績が好調であれば、それだけ不動産投資クラウドファンディングの運用もうまく行っていると想定できます。また、財務状況を確認して倒産リスクを確認することも重要です。

事業者の経営が悪化して倒産してしまうと、元本が返ってこない可能性もあります。

損益計算書や貸借対照表を確認するようにしましょう。

8-2. 頻繁に商品発表しているか確認する


2つ目は商品の発表頻度です。

どれだけ利回りのいい物件でも、出資できなければ分配金は入りません。

不動産投資クラウドファンディングのデメリットのところでもお伝えしたように、商品は少ないです。そのため、頻繁に商品発表されているかは事業者を選ぶうえでポイントになります。商品発表の頻度が高ければ、それだけ出資のチャンスがあるからです。

たとえ条件のいい商品に出資できなかったとしても妥協せず、次の商品を待つという選択もしやすくなります。

また、商品発表の頻度が少なければ、複数の事業者に登録することもおすすめの方法です。

8-3. 利回り6%以上を狙う


業界平均の利回りは4%~5%ですが、それ以上の利回りの事業者もあります。

これから始める事業者を選ぶときには、利回り6%以上の商品が多くを占めるところを選ぶことをおすすめします。同じ金額を出資するにしても、利回りが4%と6%では、受け取れる配当金は1.5倍異なります。

また、不動産投資を得意とするクラウドファンディング事業者であれば、利回り6%以上も現実的な数値です。

8-4. 劣後出資が高いほど安全


不動産投資クラウドファンディング事業者の多くは、投資家保護のために優先劣後構造を採用しているところが多いです。

そして、劣後出資が高い事業者ほど、投資家のリスクは低くなります。目安としては、20%です。

劣後出資割合が20%以上であれば、大きな事故や天災など起きない限り、元本割れのリスクは割けられるでしょう。

8-5. 口コミをチェックしてみる


5つ目は、その事業者の口コミです。

どれだけサービスページ上で魅力的な文章があり、条件のいい商品だったとしても、実際に出資した人の意見もチェックしてください。悪評ほど口コミになりやすいです。

そのため、登録したい事業者を見つけたときには、登録する前に、事業者の口コミをTwitterやインターネットで検索してみましょう。

9. 不動産投資型クラウドファンディングを始める上でインプットしておきたいこと


不動産投資クラウドファンディングを始める上でインプットしておきたいことがあります。

それが、以下です。

(1)運用期間は商品によって異なる
(2)想定利回りは利回りを約束するものではない
(3)管理・運用はクラウドファンディング事業者が行う

9-1. 運用期間は商品によって異なる


不動産投資クラウドファンディングでは、運用期間中、出資したお金を現金化することはできません。

この運用期間は商品によって異なります。

短い商品で3ヶ月のものもありますが、なかには1年、3年、5年というものもあります。

1つの商品の運用期間が、他の商品でも同じ運用期間になっているとは思い込まないように注意してください。

9-2. 想定利回りは利回りを約束するものではない


想定利回りはあくまで「想定」です。

想定なので、利回りが下がる可能性もあります。長期間の空室や売却価格の下落で元本割れしないまでも、想定利回りを下回る可能性は十分にあります。

想定利回りが絶対に実現されているもの、保証されているものと考えないようにしてください。

9-3. 管理・運用はクラウドファンディング事業者が行う


出資した物件の管理・運用はクラウドファンディング事業者が行います。

あなたの出資したお金が使われていますが、運用方針に意見する権利はありません。もし自分で思ったような運用をしたいのであれば、通常の実物不動産投資に取り組む必要があります。

不動産投資と不動産投資クラウドファンディングの違いをしっかりと理解することが大切です。

10. 不動産投資クラウドファンディングに関してよくある3つのQA


最後に、不動産投資クラウドファンディングについて代表的な質問とその回答を紹介します。

10-1. 不動産投資クラウドファンディングを始めるうえでの利用制限の有無

不動産投資クラウドファンディングに申込みできるのは、基本的には日本国内に住む、満20歳~70歳以下※の個人です。(※事業者により、年齢制限を設けていなかったり、基準が異なる場合があります。)

また、事業者によっては法人の申込みは受け付けていない場合があります。そのため、法人名義で始めようと思っている場合は事前に確認してください。

また、申込後、事業者がその内容をもとに審査を行います。

その審査に通過して不動産投資クラウドファンディングを始められるようになります。

10-2. 募集金額に応募金額が満たなかった場合、元本は戻ってくるのか

募集金額に応募金額が届かないこともあります。

このとき、案件は不成立となり、元本は出資者に戻されるので安心してください。

10-3. 設定した価格で物件を売却できなかった場合、どうなるのか

設定した価格で物件を売却できず、損失が出た場合、最初に劣後出資分から損失を負担します。

そして、劣後出資分で負担しきれなかった損失を出資者が負うことになります。

したがって、以下の通りとなります。

劣後出資内で負担できる損失であれば、優先出資者である投資家の元本割れはない
劣後出資のみでは負担できない損失であれば、優先出資者である投資家も損失を負担し、元本割れとなる

まとめ


不動産投資クラウドファンディングは、1万円からできる不動産投資です。

少額から、スマホで完結するので手軽に始められます。

また、通常の不動産投資で必要な物件の管理・運用の手間がかからないこともメリットです。

利回りは平均4%~5%と投資商品の中では中間ですが、優先劣後構造といった投資家保護の仕組みは充実しています。

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