【チェックリスト付】不動産投資の避けるべき7大リスクと回避策

安定した不労所得を得たい
そんな想いから不動産投資に興味を持たれている人もいると思います。

しかしその反面、不動産投資は初期費用が高く、「失敗したら取り返しがつかないことになってしまうのではないか」と心配になるかもしれません。

不動産投資は多くの場合、金融機関から借入れをして物件を購入し、家賃収入を得ながらローンの返済をしていきます。

ではこのような不動産投資のリスクは、どのように回避していけばいいのでしょうか?

その答えは不動産投資のリスクを理解し、失敗例から学ぶことです。

そこで、この記事では不動産投資のリスクに焦点をあて、どのようにリスクを回避し、自分の不動産投資を成功させることができるのかについて徹底的に解説していきます。

不動産投資について知識がゼロでも、失敗しないポイントなど丁寧にお伝えしてきますので、ぜひ参考にしてみてください。

1.避けるべき不動産投資の7大リスクと回避策

不動産投資のリスクと呼ばれるものには、以下の7つがあります。

・空室リスク
・修繕リスク
・金利上昇リスク
・事故リスク
・家賃下落リスク
・不動産価値下落リスク
・災害リスク

それぞれについて以下で詳しく見ていきましょう。

1-1.空室リスク

空室リスクとは、所有している物件が空室となり、家賃収入が得られない状態になるリスクのことです。不動産投資において、最も避けたいリスクであるといえます。

空室リスクを避けるためには、以下の2つに気を付けましょう。

・賃貸需要が長期的に見込める利便性の高い物件を選ぶ
・空室になった際にも入居者を見つけられる賃貸管理会社を選ぶ

賃貸需要が長期的に見込める利便性の高い物件を選ぶ
「利便性が高い」
とは、駅近の物件や、複数路線が通っていて通勤に便利だったり、近隣に商業施設やコンビニなどが充実しているなどを指します。
「長期的に賃貸需要が見込める」とは、人口が増加している都市などが挙げられます。

このような立地の物件は、入居者から好まれ、築年数が経っても需要があります。

空室になった際にも入居者を見つけられる賃貸管理会社を選ぶ
万が一、空室になった際も、間をあけずに入居者を連れてこれるような入居者募集業務に強い賃貸管理会社を選びましょう。

賃貸管理会社を探すサイトもありますので、活用してみるといいでしょう。
楽街「大家さんの味方」

1-2.修繕リスク

修繕リスクとは、建物の老朽化などで外壁や共用部の修繕、室内の設備機器の故障などで発生するリスクです。

不動産投資は長期間物件を所有するため、このような設備交換、修繕の費用が発生することを頭に入れて収支計画を立てましょう。

エアコン、給湯器の耐用年数は10年前後です。また、外壁がはがれてきたら外壁塗装を施したり、建物を維持するために修繕が必要になってきます。
外壁塗装や配管工事などの、建物全体に関わる修繕に関しては、毎月支払う修繕積立金から支払われますが、給湯器やエアコンなどの、お部屋内の設備に関しては、別途出費になるので注意しておきましょう。

家賃の半年分ほどの予備金を用意しておくと、急な支出が発生しても、慌てることなく対処できます。予備金を準備しておきましょう。

1-3.金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、不動産投資用ローンを変動金利で利用した場合、市場金利の上昇で毎月の返済額が上昇するリスクです。

不動産投資用のローンでは、固定金利変動金利を選択することができ、前者は市場金利が上昇しても金利は変動しませんが、後者は変動することがあります。

変動金利の場合、市場による金利の変動があるため、金利が低い時は負担が減り、メリットになりますが、金利が上昇した際は、負担が増え、デメリットとなります。

固定金利
の場合、市場による金利の変動がないため、安定していますが、金利が高いです。

今は、金利が非常に低いため、変動金利を選択している人が多く見受けられます。
引用元:住宅支援機構

しかし、借入金額にもよりますが、金利が1%増加しただけでも、プラス1万円ほどローン支払いに上乗せされてしまいます。講談社 現代ビジネス

金利上昇リスクを防ぐには、固定金利を選択するか、繰上げ返済を積極的に行ない、利息を減らしましょう。

1-4.事故リスク

不動産投資における事故リスクとは、所有する物件で孤独死や自殺などの事故が起こるリスクです。

このような事故が起こると、事故物件として扱われ、物件の資産価値が下がってしまう可能性や、入居者がなかなか入らないリスクが考えられます。
しかし、このようなリスクは、予測が難しいといえます。

事故リスクを防ぐには、犯罪件数の少ないエリアの物件を選んだり、管理会社に過去、事件や事故がなかったか事前に確認しておくとよいでしょう。
引用元:マンションくらし研究所「東京23区 治安の良い・悪い地域ランキング」

また、「大島てる」という事件事故があった物件を掲載しているサイトがあるので、そのサイトでも、過去事件やトラブルが発生していないか調べてみましょう。

とはいえ、事故は防ぎようがないので、万が一に備えて、事故リスクを回避するための保険に入っておくと安心です。
火災保険のプランの中に、入居者の孤独死や事件などで、お部屋内で人が亡くなってしまった場合の保険があります。

お部屋内の原状回復費用
入居者がつかなかった時の備えとして、家賃保証1年間

このようなプランがあるので、加入しておくことをおすすめします。
売買契約の前に、このようなプランに加入できるか確認しておきましょう。

1-5.家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、建物が経年劣化していくにつれ、新築時に設定されていた家賃を100とすると、築年を重ねるにつれて徐々に家賃下落していき、得られる収入が下落していくリスクを指します。

これは、物件に関わらず他の商品にも言えることですが、新築や新品が一番値が高く、築年数や中古は値が下がっていきます。「家賃は築年数とともに下落していくもの」という認識は、前提として理解しておきましょう。

引用元:三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」

上記のグラフを見ると、築10年までに約1割下落し、築20年までには約2割下落しており、築21年以降は、横ばいとなっています。

家賃下落リスクをある程度抑えるには、2つの方法があります。

新築物件より中古物件を選ぶ
利便性が高く長期的に賃貸需要が見込める物件を選ぶ

新築物件より中古物件を選ぶ
新築の価格はデベロッパーが決めています。一方、中古の価格は市場で決まります。
新築物件は、相場賃料よりも高めに家賃設定されているケースがあり、中古物件に比べて家賃下落の幅が大きい場合があります。
中古物件なら、既に入居者がいるので、実際の賃料を把握することができるので、下落リスクに対して対策を立てやすいです。

利便性が高く長期的に賃貸需要が見込める物件を選ぶ
利便性が高いとは、駅近の物件や、複数路線が通っていて通勤に便利だったり、近隣に商業施設やコンビニなどが充実しているなどを指します。

長期的に賃貸需要が見込めるとは、人口が増加している都市などが挙げられます。

このような立地の物件は、入居者から好まれ、築年数が経っても需要があります。

家賃下落リスクをある程度抑えるには、以下のポイントを参考にしてみてください。

新築物件より中古物件を選ぶ
利便性が高く長期的に賃貸需要が見込める物件を選ぶ

1-6.不動産価値下落リスク

不動産価値下落リスクとは、人口減少などにより土地の価格が下落するリスクです。
不動産の価値が下落する要因は以下になります。

・人口の減少
・デフレ
・株価のピークアウト
・景気循環

逆にいえば、不動産の価値が高騰する要因もあります。

・株価の上昇
・長期金利の変動
・インバウンド投資によるもの
・再開発予定地になる
・国際的なイベント開催(周辺インフラ整備がされるため)

不動産価値下落リスクを防ぐには、1-5で説明した、
利便性が高く長期的に賃貸需要が見込める物件を選べば最小限の下落に抑えることができます。

1-7.災害リスク

災害リスクとは地震や台風、洪水などにより物件が損壊するリスクです。

このような災害リスクを避けるためには、ハザードマップを活用し、災害リスクが低い土地の物件を選ぶといいでしょう。

売買契約時に、地震保険や火災保険に加入し、万が一の時に備えるといいでしょう。

2.不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン

ここまで不動産投資のリスクを7つ紹介してきましたが、株式投資など他の投資と比較してどれくらいのリスクがあるのでしょうか?

以下で不動産投資のリスクについて、他の投資と比較してみましょう。

不動産投資は、ミドルリスクミドルリターンと言われています。

不動産投資は実物資産であるため、不動産そのものが無くならなければ価値がゼロにはならず、空室にさえならなければ、毎月安定した収入が得られる堅実な投資です。

しかし、堅実な不動産投資でも、物件を誤るとリスクが発生してしまいます。

不動産投資で安定した利益を得るためには、物件選びがとても大切です。

3章で、回避すべき物件の特徴を見ていきましょう。

3.プロが回避をすすめる【リスク有】な物件の特徴

不動産のプロが回避をすすめる、リスクがある物件の特徴は以下の3つです。

・人口が少ない地方
・駅から10分以上離れた物件

以下で詳しく見ていきましょう。

3-1.人口が少ない地方

人口が少ない地方にある物件は、リスクが高くなります。

なぜなら、人口と物件の入居率は比例し、人口が少ない地方では入居率が低下する傾向があるからです。
特に人口が少ない地方では、入居者が一度出て行ってしまうと、新たな入居者を探すために時間がかかり、長期間空室になってしまうリスクがあります。

はじめて不動産投資をされる場合は、なるべく賃貸需要があり、人口が増加している首都圏で物件を探すといいでしょう。

3-2.駅から10分以上離れた物件

駅から10分以上離れた利便性がよくない物件は、避けた方がいいでしょう。

賃貸物件は、駅から離れれば離れるほど、入居率が落ちる傾向があります。

また「駅から徒歩5分圏内」の物件と、「駅から徒歩20分圏内」の物件では、後者の方が広域になるため、ライバルとなる物件の数が増加します。

駅から近い利便性の高い物件は、どのような時代も需要が落ちにくく、ライバルも少なくなるため不動産投資で失敗しにくい物件となるでしょう。

4.プロが教えるリスク回避するためのチェックリスト15個

取引件数3,500件以上の不動産営業マンに聞いた、不動産投資でリスクを回避するための15のポイントを確認してみましょう。

15個全てに〇がつけば100点ですが、最低条件として13個に〇がつくようにしていきましょう。

4-1.物件の立地は商業圏で人口・需要が多い場所か?

物件の立地が商業圏で、人口が多く賃貸需要が多い場所に物件があるか確認しましょう。

このような立地の物件は、常に需要が高く空室リスクを抑えることができます。

またこのような立地に物件があれば、もし物件を売りたくなった場合でも、すぐに売却できる可能性が高いです。

不動産投資は安定した家賃収入を得ることも大切ですが、売りたくなった時にすぐに売れる物件であることも大切です。

4-2.近くに大きな会社や学校、商業施設があるかどうか?

近年は、職場と住まいが近いことが好まれます。

そのためオフィス街に近い物件は、賃貸需要が高い傾向にあるのです。

また学生向けの物件であれば、学校から近いこともポイントです。

さらに近くにスーパーなどの商業施設が充実していると、賃貸需要も高まります。

物件そのものも慎重に選ぶ必要がありますが、周辺環境などの立地も入居率に大きく影響してくるといえるでしょう。

4-3.駅から徒歩5分以内か?

駅から近ければ近いほど、空室リスクが低い傾向にあります。

そのため、なるべく物件の所在地が、最寄駅から徒歩5分以内の立地で探してみましょう。

4-4.複数路線が通っているか?

複数路線を使えることができれば、駅を利用する人が多く、賃貸需要が見込めると考えられるでしょう。

4-5.居住用のマンションか?(商業用だと景気に左右される可能性あり)

不動産投資で失敗しないためには、なるべく居住用の物件を選ぶといいでしょう。

居住用の物件は景気動向に左右されず、常に一定の需要が見込めます。

商業用の物件では、景気が悪く家賃が払えなくなると、すぐに退去してしまう可能性があります。

まずは安定的な収入が見込める居住用の物件を選んでいきましょう。

4-6.総戸数20戸以上かどうか?

物件はなるべく総戸数が20戸以上であると望ましいでしょう。

なぜなら、金融機関から融資を受ける場合に、総戸数が20戸より少ない物件では融資が受けにくくなる可能性があるからです。(10戸だと融資がつきません。)

マンションやアパートは定期的に建物の修繕を行う必要があります。

その際の修繕費は、物件のオーナー全員で負担していきますが、部屋の戸数が少なければ一人一人が負担するコスト負担が重くなりキャッシュフローが悪化するおそれがあります。

上記の理由から、なるべく総戸数が20戸以上の物件を選びましょう。

4-7.ハザードマップを確認したか?

近年は自然災害のリスクが高い傾向にあるため、物件を探す時にハザードマップでそのようなリスクがないか確認しておきましょう。

ハザードマップは、以下の国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」で確認することができます。

ハザードマップでは、洪水や土砂災害、津波、道路防災情報が地図上で全て確認できます。

また各市区町村が作成したハザードマップのリンクへ飛ぶこともでき、地域ごとの細かい災害情報も集めておくといいでしょう。

4-8.現地視察は入念にしたか?

物件を購入する前に、現地視察は念入りに行ってお行きましょう。

注目すべき点は、建物の管理が行き届いているかや周辺施設などの確認です。

たとえば物件の共有部分が荒れていないか、近くにスーパーやコンビニがあるかなどを見ておくといいでしょう。

4-9.収支シミュレーションを綿密に組んだか?

不動産投資で物件を選ぶ際は、必ず収支シミュレーションを実施しましょう。

なぜなら、不動産投資は、家賃収入でローンの返済や必要経費、固定資産税などの税金を負担していくため、シミュレーションで収支の予測を立てておく必要があります。

失敗例の多くは利回りだけ注目してしまい、物件購入後に必要経費が想定よりも多く発生し、赤字が続いてしまうことです。

収支シミュレーションを綿密に行い、長期的にどれくらいの利益を得ることができるのかをしっかり見通しを立てておきましょう。

4-10.あらゆるリスクを理解・把握し、対策ができているか?

不動産投資には、以下の7つのリスクがあると紹介させて頂きました。

・空室リスク
・修繕リスク
・金利上昇リスク
・事故リスク
・家賃下落リスク
・不動産価値下落リスク
・災害リスク

これらのリスクがどのようなものか理解・把握しておくことが、不動産投資で失敗しないための秘訣です。

4-11.余裕金を用意しているか?

不動産投資は融資を活用することができるため、自己資金ゼロでも大丈夫ですが、手元には余裕金を用意しておくといいでしょう。

もし空室が続いてしまうと、家賃収入がゼロとなりますが、ローンの支払いや必要経費や税金などは支払い続けなければなりません。

余裕金は空室が半年間続く場合を想定し、家賃の半年分くらいがあると理想です。

手元に余裕金がなくても大丈夫ですが、あれば安心できるでしょう。

4-12.実力がある賃貸管理会社か?

物件選び以外にも、賃貸管理会社は実力がある所を選ぶといいでしょう。

不動産投資は物件を購入して終わりではなく、その後の管理・運営がとても大切です。

入居率を上げるためには、居住環境を良くするだけではなく、客付け力や家賃回収力、広告力なども重要なポイントです。

特に入居者が賃貸需要が少ない時期に退去してしまった場合、新たな入居者を募るための客付け力や広告力はとても大切といえます。

このような管理・運営に実力のある賃貸管理会社を選ぶことも、不動産投資で成功するための重要のポイントです。

4-13.賃貸管理会社の担当者は対応が早く親身かどうか?

賃貸管理会社の担当者の対応が素早く、親身になって話を聞いてくれるとオーナーにとっては安心材料となるでしょう。

特に不動産投資が初めての人の場合、何もかもがわからないため、親身になって対応してくれる賃貸管理会社はとても頼れる存在です。

4-14.サブリースは付けていないか?

サブリースとは、サブリース会社が物件のオーナーから物件を借り受けし、管理・運営を行ってくれる仕組みです。

物件のオーナーは、面倒な手続きなどをする必要がありません。

ところがこのサブリースは、落とし穴があります。たとえば、サブリース契約を解除しようとするとサブリース会社から、高額な違約金を請求されることがあります。

仮に揉めてしまった場合、賃貸サブリースを管轄するのは借地借家法の委任契約であるため、行政が介入できず解決しないことが多いです。

サブリースの全部が悪いわけではないですが、このような事例が多いため注意が必要です。

4-15.金利および借入れ内容を確認したか?

不動産投資のローンは長期で組むため、必ず金利や借入れ内容を確認しましょう。

実は不動産投資で融資を受けられたことがゴールとなってしまい、借入れの条件などをよく見ていない人も結構います。

融資を受けるまでも大変ですが、金利などの条件が悪い場合は、契約しないことも考えておきましょう。

不動産投資は長期間で運用するため、借入れの条件などはよく確認しておくことも大切です。

まとめ

不動産投資リスクまとめ

・空室リスク
・修繕リスク
・金利上昇リスク
・事故リスク
・家賃下落リスク
・不動産価値下落リスク
・災害リスク

これらのリスクは、1章で対策を書いてあるので、確認しておきましょう!

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