セーフorアウト?不動産投資による家賃収入は副業規定に抵触するのか?

「本業の収入に加えて、不動産投資による家賃収入で安定的に収入を増やしたい。」
「家賃収入による不労所得を得たい。」

 …けれど会社で副業は禁止されている。

そういった理由で、なかなか副業を始められずにいるのではないでしょうか?

 ・不動産投資で得る家賃収入は副業にあたるのか?
 ・会社にバレてしまう原因は何なのか?
 ・会社にバレない方法・対策はあるのか?

本記事では、このようなお悩みやジレンマを解消していきます。

1.家賃収入は原則副業にならない

1-1.基本は副業にならない

企業は副業を禁止しがちですが、不動産投資による家賃収入は副業にあたりません。

厚生労働省によると、現在、副業は国としては促進している傾向にあります。

   → 厚生労働省HP(副業・兼業)参照       

「労働者が労働時間以外の時間をどのように利用するかは、基本的には労働者の自由である」と示されていることから、国としては、労働者の副業を禁止していません。

ですが、副業を行う際は、あくまでも、「事業場の実態に合ったもの」としなければならないことから、副業を実際に行う場合には、自分が勤めている会社の就業規定を把握し、企業と個人間で十分検討するようにしてください。

また、下記のいずれかに該当する場合は、副業規定にひっかかり、企業から何らかの注意を受ける可能性があるので、下記の4項目には十分注意してください。

下記いずれか一つでも該当する場合は、会社は、副業を禁止又は制限することができる。

① 労務提供上の支障がある場合

② 企業秘密が漏洩する場合

③ 会社の名誉や信用を損なう行為や、信頼関係を破壊する行為がある場合

④ 競業により、企業の利益を害する場合

 → 厚生労働省・モデル規定 第14章 副業・兼業【第68条 副業・兼業】参照

1-2.例外的に副業とみなされてしまうラインは「不動産投資の規模」

例外的に副業とみなされてしまうラインは「不動産投資の規模」です。

1-1で国の規定では、副業にはならないことがわかりましたが、実際に企業の副業規定にひっかかってしまうケースも例外的にあります。

その理由は、「不動産投資(家賃収入)の規模が大きかったから」です。

不動産投資が”事業的規模”に達すると、副業規定に抵触しやすくなります。

”事業的規模”とは、「5棟10室」が基準です。

棟とは、戸建てなどの家屋のことを指し、

室とは、区分マンションやアパート1部屋のことを指します。

5棟以上、または、10室以上・・・副業規定に抵触する。

4棟以下、または、9室以下・・・副業規定には抵触しない。

また、戸建てと区分マンション・アパートを両方所有している場合は、”1棟=区分マンション2室”に換算されるという点も注意しておきましょう。

その他にも駐車場所有の場合など、所有戸数や所有している不動産の種類によって、それぞれ換算のしかたがあるので、下記の項目にあてはまらないかチェックして、規定に抵触しないようにしましょう。

参考:人事院

2.家賃収入が副業としてバレてしまう原因と対策

2-1.確定申告をしないと税務調査が入るので、必ず確定申告をする

確定申告をしないと税務調査が入りバレてしまうため、必ず確定申告をしましょう。

家賃収入(不動産所得)による年間所得が20万円以上の場合は、確定申告をする義務があります。

申告義務があるにも関わらず、無申告の場合は、会社に税務調査が入る可能性があります。

確定申告は、必ず忘れずに行いましょう。

2-2.住民税の額が本業の所得分より高額になるため、確定申告は「普通徴収」にする

住民税の額が本業の所得分より高額になるため、確定申告は「普通徴収」にしましょう。

確定申告をきちんとしたとしても、確定申告の方法によっては、住民税の額で会社に副業がバレてしまう場合があります。

確定申告の申告方法は、普通徴収と特別徴収の2種類あります。

普通徴収・・・従業員本人が市区町村へ納付
特別徴収・・・事業主(給与支払者)が従業員(納税義務者)の給与から税額を差し引き、各市区長村へ納付

普通徴収にしなかった場合、本業の給与収入金額と、副業の給与収入金額が合計され、住民税の額が本業で得られる所得より高くなってしまうため、会社にバレてしまうのです。

上記の理由から、確定申告をする際は、「普通徴収」にして申告しましょう。

(※最近は、自治体により、「特別徴収」を推進しているところもあるので、事前に確認しておきましょう。)

また、確定申告を自分でするのは心配だ、面倒だという方は、税理士にお願いするのも一つの手です。

税理士による確定申告の代理の相場は、10万円(不動産所得が500万円以下の場合)程ですが、税理士によっては、4万円台からやっているところもあるようです。

2-3.告げ口されないよう絶対に誰にも口外しない

予期せぬ告げ口からバレてしまうケースがあるため、絶対誰にも口外しないようにしましょう。

誰もがやってしまいがちな初歩的なミスです。
つい、仲の良い同僚や先輩に話してしまいがちですが、どこからバレてしまうかわかりません。
どんなに仲の良い同僚・先輩・後輩がいたとしても、バレたくなければ、言うまでもなく口外厳禁です。
絶対に同じ会社の人には話さないようにしましょう。

3.【副業】として不動産投資をする上で知っておきたい3つのアドバイス

3-1.絶対に本業に支障を来さないようにする

副業を行う際は、本業に支障を来さないようにしましょう。

基本的なことですが、一番大事です。
副業のことで頭がいっぱいになり、本業の仕事が手につかなくなってしまっては、本末転倒です。

本業があってこその副業です。当たり前のことですが、本業を優先しましょう。

3-2.初めての人は管理を任せることも積極的に検討する

不動産投資での副業が初めての方は、管理を賃貸管理会社に任せることも検討してみましょう。

委託することで、本業に集中することができます。

投資用不動産(区分マンションの場合)を所有すると、専有部分(入居者が住んでいる部屋)の管理が必要になります。

自主管理・・・全てオーナーが行う

管理委託・・・主に、入居者への対応、設備対応、家賃集金管理、更新業務などをオーナーに代わって全て行う

自主管理だと、やらなければならない業務が多岐に渡ります。

不動産投資を初めて行う方、本業以外にあまり時間がとれない方は、賃貸管理会社に管理委託することも積極的に検討してみるといいでしょう。

3-3.年1回の確定申告は必ずちゃんと行う

年1回の確定申告は必ず行いましょう。

確定申告を怠ったり、申告するのを忘れてしまうと確実にバレてしまいます。

必ず確定申告を行いましょう。

2020年(令和2年)の確定申告期間

***2020年2月17日(月)~3月16日(月)***

この期間中に、確定申告書や決算書などの必要書類を揃え、【2019年1月1日~2019年12月31日までの収入分】を税務署に申告・納税しましょう。

失敗したくない人、忙しくて時間がとれない人は、税理士にお願いするのも一つの手です。

4.【プロが教える】副業として不動産投資を成功させる為に絶対に注意しておきたいポイント

4-1.物件選びの要は「立地の良さ」(場所選びは絶対に甘く見積もらない)

不動産投資をする上で、立地は絶対に侮ってはいけません。

立地が良い=入居者が絶えない=家賃収入が継続的に入り続ける

ということは、月々のローンの支払いも家賃収入でまかなえるということです。

立地の良いところには、いつでも入居者がたくさん集まります。
だからこそ物件を選ぶときは、入居者の途絶えない場所を考えることが最優先です。
将来の備えとして、堅実に不動産投資を行うには、「入居者がつきやすい物件」を絶対条件で選びましょう。

立地の良さとは具体的に、駅からの近さ、周辺の交通網、利便性の良さ、周辺環境が良い、などがあります。

投資物件選びを失敗しない大原則

立地の良さ(駅徒歩10分以内・利便性の良さ)

入居率が98~99%以上(客付けに強い賃貸管理会社を選ぶ)

需要が落ちない土地選び(東京都心部(都心9区)など)

【立地の良さ×入居率×需要が落ちない土地選び】

これが投資物件選びを失敗しない大原則であり、不動産投資を成功に導く大原則です。

物件を選ぶ際には、この3項目が当てはまっているかチェックしましょう。

入居率100%の都心9区駅近物件をチェックしたい方は、こちらもあわせてご覧ください。

 【東京都心9区×駅近】物件を専門に扱う 不動産投資のパートナーズ

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4-2.表面利回りだけ見るのはとても危険!実際の稼働率をチェックする

表面利回りだけで見るのはとても危険です。実質利回りを確認し、実際の稼働率を念入りにチェックしましょう。

実際に表記されている利回りは、大体表面利回りです。
不動産投資をしている人の中で、利回りの高い物件(利回り8%~10%以上)にしか興味を示さない人が一定数います。

たしかに、投資家にとっては利益があるに越したことはないので、魅力的に映ります。
しかし、この利回りはあくまでも、入居率が100%(満室)だった場合を想定して出されたものなのです。

つまり、どんなに利回りが高くても、実際にまったく入居者がつかなかったり、空室が続いてしまっては、本来得られるであろう家賃収入は得られません。
家賃収入が定期的に得られなければ、ローン返済の計画も狂ってしまう可能性があります。

さらに、今後、2033年には日本の空き家は、2000万部屋以上になると言われ、空室率は約30%にも及ぶ見込みです。(参考 野村総合研究所「NewsRelease」2015年6月22日)

10部屋あれば、3部屋も空き部屋ということです。

上記の理由で、物件の利回りを見るときは、表面利回りだけでなく、入居率も重視して見ましょう。

「ハイリスク・ハイリターン」という言葉があるように、リスクとリターンは表裏一体です。

そのため、「リスクが低くて、かつ、リターンが高い」ということは無いと考えたほうがいいでしょう。

まとめ

不動産投資による家賃収入は副業にはあたりません。

会社にバレないようするには、以下を徹底しておきましょう。

 ・確定申告は必ず行う
 ・確定申告時は「普通徴収」で行う
 ・誰にも口外しない

以上を踏まえれば、安心して不動産投資を行うことができます。
家賃収入による副業で、安定的に本業+αの収入を増やしていきましょう!

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