投資初心者でも分かる!優先劣後とは?図解説付き【保存版】

「優先劣後とは何ぞや?」

まさにあなたはこのような疑問をもってこの記事にたどり着いたのではないでしょうか?

不動産投資クラウドファンディングや、不動産証券化商品について調べていると、「優先劣後」という言葉と出会い、「優先劣後とは?」と壁に当たると思います。

この記事では、そんな分かりづらい専門用語でも、投資初心者でも分かるよう、とても分かり易く解説していきます。

この記事を読めば、あなたも優先劣後についてしっかりと理解して、納得して投資に踏み出すことができるでしょう。

そもそも、「優先」と「劣後」とは?


仕組みの解説をする前に、まずは記事内に頻繁に出てくる用語を先に頭に入れてから1章に進みましょう。

優先劣後の「優先」「劣後」とは

優先出資者 = 投資する側の人
劣後出資者 = クラウドファンディング事業者

このことを言います。

元本、元本割れとは

元本割れ…元本が減額もしくは全額失ってしまうこと
元本…投資家が投資に充てたお金のこと

また、優先劣後は、「優先劣後構造」「優先劣後スキーム」とも呼ばれます。

これらの用語を頭に入れて1章に進んでいきましょう。

1. 優先劣後とは?


優先劣後とは、一言でいうと「投資家の元本割れ対策の仕組み」のことをいいます。

投資初心者の方はまずこれだけ覚えておいておきましょう。「優先劣後」と出てきたら、「ああ、元本割れ対策がされていて、リスクを抑えてあるのだな。」と理解しておきましょう。

PARTNERS Funding(パートナーズファンディング)より引用

優先劣後の具体的な仕組みは以下の通りです。

不動産の運用中に仮に損失が発生した場合でも、クラウドファンディング事業者が投資家よりも先に損失を一定額まで負担するという仕組みです。

投資家と一緒に、クラウドファンディング事業者も出資することで、仮に損失が発生した場合でも、クラウドファンディング事業者の出資したお金から先に損失がまかなわれます。

もしこの仕組みが無かったら、損失が出た場合、投資家の元本はもろに影響を受けてしまいます。株式投資やFXなどの投資は優先劣後スキームが無いため、損失が出た場合、元本割れをして損してしまいます。

優先劣後の仕組みがあることで、元本割れリスクが激減します。

優先劣後スキームは、不動産投資クラウドファンディングの特徴的な仕組みといえます。

では、「損失を負担」といっても、どの程度まで負担があるのか、2章で詳しく説明していきます。

2. 【結論】優先劣後は投資家に有利!元本割れリスクが激減!


結論、優先劣後は投資家に有利な仕組みと言えます。

なんといっても、この仕組みがあるのと無いのとでは、元本割れのリスクが雲泥の差です。優先劣後の仕組みがあることで、元本割れリスクが激減します。

また、損失負担額はクラウドファンディング事業者によって異なります。

業界では、劣後出資10%~30%が目安です。

実際に劣後出資30%だった場合のシミュレーションをみてみましょう。

どのくらい守られているのか?劣後出資20%の場合のシミュレーション


劣後出資20%だった場合

総額の20% → 事業者が出資
残りの80% → 投資家たちへ出資を募ります。

クラウドファンディング事業者の負担割合、つまり、劣後出資の割合が大きいほど、元本割れリスクは低くなります。

不動産投資クラウドファンディングを検討する際は、「劣後出資割合」をチェックしておきましょう。

では、実際に「劣後出資20%」だった場合、どのくらいの額まで負担となるのか、以下の例で見ていきましょう。


たとえば、次のように2,000万円のファンドで、劣後出資が20%だった場合。

出資者

出資額

投資家

1,600万円

クラウドファンディング事業者

400万円

合計(出資総額)

2,000万円

2,000万円の2割、400万円をクラウドファンディング事業者が出資します。

つまり、400万円まではクラウドファンディング事業者が負担ということになります。

たとえば、ファンドで運用する物件の家賃が10万円だったとします。もし、3ヵ月空室になってしまった場合通常30万円の損失が発生します。優先劣後構造がなければ、損失が直接、投資家の元本へ影響してきます。
しかし、上記の条件でいうと、その損失分(10万円×3か月分=30万円)400万円から支払われるため、元本には影響はでません。

クラウドファンディング事業者の出資分がクッション代わりとなり、損失を一定まで補ってくれます。

ただし、優先劣後があっても、投資の性質上、元本割れリスクがゼロとは言えません。

不動産投資クラウドファンディングのリスクについて知りたい方は、こちらの記事の3章に書いてありますので、この記事を読み終えたあと、確認してみてください。
【コツコツ安定増収】月1万円で始められる不動産投資とは?

とはいえ、元本割れするケースは非常に稀です。

不動産投資クラウドファンディングはローリスク・ミドルリターンと言われています。「コツコツ安定収入」がウリの不動産投資クラウドファンディングです。

優先劣後スキームがあることで、初心者でも安心して投資することができるので、とてもおすすめです。

3. 業界最高水準!劣後出資30% パートナーズファンディング

PARTNERS Fundingの運営会社、株式会社パートナーズは、資産運用の総合アドバイジングカンパニーです。ベストベンチャー100にも5年連続で選ばれています。

2011年の創業以来、9期連続増収増益と財務状況も絶好調で、今勢いに乗っている企業です。

過去に支払い遅延やデフォルトが起きたプロジェクトはなく、最低出資額は1万円と、気軽に投資できるようになっています。

株式会社パートナーズは、もともと物件仕入れ専門の会社だったため、適正価格での仕入れを得意としています。そのため、このような高い利回りを出せる収益性の高い物件を常に仕入れています。

今までリリースされた案件はすべて想定利回りが8%となっており、相場の4%~5%と比べても、高利回りが期待できます。

また、利回りだけでなく、元本割れ対策にもしっかりと目を向けています。

優先劣後構造を取り入れており、会社の劣後出資比率は30%と業界最高水準です。投資家にとってのリスクは限りなく低く抑えられています。

このような手厚い損失保証があるため、初心者の方や、安全に高利回りを得たい人にはおすすめの会社です。

まとめ

優先劣後とは、

・不動産の運用中に損失が発生した場合でも、クラウドファンディング事業者が投資家よりも先に損失を一定額まで負担するという仕組み

投資家と一緒に、クラウドファンディング事業者も出資することで、仮に損失が発生した場合でも、クラウドファンディング事業者の出資したお金から先に損失がまかなわれる。

業界トップの利回り・損失保証水準を実現!